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「조세특례제한법」제97조의3 규정에 따라 국민주택규모 이하의 주택을 2020년 12월 31일까지(건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일까지)「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록하여 아래 요건을 모두 갖추어 8년(10년) 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서 50%(70%)의 장기보유특별공제율을 적용할 수 있는 것으로 판단됩니다.

1) 국민주택규모 이하(예: 전용면적 85㎡ 이하), 8년간 의무임대

2) 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함)

3) 장기일반민간임대주택으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 함

4) 장기일반민간임대주택의 기준시가가 임대개시일 당시 6억원(비수도권 3억원)을 초과하지 아니할 것(2018.9.14. 이후 취득하는 주택부터 적용)

문의1. 「조세특례제한법」제97조의3 규정을 적용할 때 상속인 경우 임대기간이 합산되는 것으로 판단되나, 민간임대주택 등록과 과태료에 대한 문의라면 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따르는 것으로 이를 소관하고 있는 국토교통부(☎1599-0001) 또는 그 업무를 담당하고 있는 지방자치단체 시·군·구청에 문의하셔서 도움을 받으셔야 될 것으로 판단됩니다.

문의2. 임대기간 계산 시 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입하는 것이고, 이 기간 이상의 공실이 발생하면 계속임대에 해당하지 않아 과거 임대기간이 인정받지 못할 수도 있는 것으로 판단됩니다.

하지만, 동일한 유권해석사례가 없는 것으로 파악되고, 국세청 홈택스 세법분야 인터넷상담은 세법 및 기존 유권해석사례에 대한 일반적인 상담만 전담하는 기관으로 유권해석 권한이 없어 번거롭더라도 아래 접수처로 서면질의하여 유권해석을 받아 보시는 것이 좋을 듯 합니다.

○ 서면질의 / 사전답변 신청방법

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 로그인 → 메인화면의 "신청/제출" → 신청업무중 "세법해석(서면질의/사전답변)선택“

문의3. 1) 일반적으로 장기보유특별공제는 상속개시일부터 기산하나, 「조세특례제한법」제97조의3 규정에 따라 국민주택규모 이하의 주택을 2020년 12월 31일까지(건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일까지)「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록하여 아래 요건을 모두 갖추어 10년 이상 계속하여(피상속인의 임대기간을 합산하여) 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서 70%의 장기보유특별공제율을 적용할 수 있는 것으로 판단됩니다.

2) 상속재산가액으로 신고한 금액이 취득가액으로 판단됩니다.

문의4. 체납된 경우 체납처분에 대한 실무적인 사항은 담당업무를 하는 세무서로 문의해보셔야 할 것으로 판단됩니다.

아래 법령 등을 참고하시기 바랍니다.

▣ 조세특례제한법 제97조의3 【 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다. <개정 2014.12.23, 2015.8.28, 2015.12.15, 2018.1.16, 2019.12.31, 2020.12.29>

1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

▣ 조세특례제한법 시행령 97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

(생략)

④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2015.2.3, 2015.12.28, 2016.2.5, 2018.7.16, 2019.2.12>

⑤ 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 법 제97조의3제1항 본문에 따른 100분의 50의 공제율 또는 같은 항 단서에 따른 100분의 70의 공제율을 적용할 때에는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정한다. <신설 2021.2.17>

⑥ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다. <개정 2016.2.5, 2018.7.16, 2021.2.17>

▣ 사전-2018-법령해석재산-0832, 2019.05.08

[ 제 목 ]

상속받은 다가구주택의 장기보유특별공제 보유기간 및 「조세특례제한법」 제97조 임대기간 적용방법

[ 요 지 ]

장기보유특별공제액은 상속인의 보유기간에 의해 계산하며, 「조세특례제한법」 제97조에 따른 임대기간을 계산할 때에는 피상속인 임대기간을 상속인 임대기간에 합산하는 것임

[답변내용]

사전답변 신청의 사실관계와 같이, 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우 상속받은 임대주택의 장기보유특별공제액은 상속인의 보유기간에 의해 계산하며, 「조세특례제한법」 제97조에 따른 임대기간을 계산할 때에는 같은 법 시행령 제97조제5항제3호에 따라 피상속인 임대기간을 상속인 임대기간에 합산하는 것입니다.

[ 관련법령 ] 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

▣ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

(생략)

⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10, 2001.12.31, 2008.2.29>

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. 삭제 <2001.12.31>

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

▣ 조세특례제한법 집행기준 97의3-97의3-1 장기일반민간임대주택 양도소득세 과세특례

거주자가 ?민간임대주택에 관한 특별법?에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 8년 이상 계속하여 임대한 후 2014.1.1. 이후 양도하는 경우 장기보유특별공제율50%(8년), 70% (10년)를 적용하여 양도소득을 계산한다.

-임대기간 계산 방법 : 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입

* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.