국세청 상담사례
※ 본 답변은 신청자가 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석(결정,판단)이 아니므로 각종
신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
| 제목 | 특수관계자간 부동산 교환시 증여재산가액과 취득가액 | ||
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| 분류 | 전체 | ||
| 질문일 | 2022-06-17 | 답변일 | 2022-06-22 |
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[질 문] 어머니가 소유한 아파트(감정가액 576,000,000원)와 별도세대원인 아들이 소유한 아파트(감정가액 302,000,000)를 교환하고자 합니다. 양측은 각각 1세대1주택 비과세자이며, 감정가액 차액에 대해 별도의 정산없이 교환하려고 하는데, 이와 관련된 증여세 계산과 추후 교환에 의해 취득한 아파트의 취득가액을 각각 어떻게 계산하는지에 대해 문의드립니다. 질의 질의 1. 아들은 다음중 어느 방법으로 증여재산가액을 계산하는게 맞는지요? 사례 1) (576,000,000 - 302,000,000) - min(576,000,000의 30%, 3억원) = 576,000,000 - 302,000,000 - 172,800,000 = 101,200,000 사례 2) 위의 사례 1에 의한 증여재산가액 계산이 아니면 감정가액의 차액인 274,000,000원(576,000,000 - 302,000,000)으로 증여재산가액을 계산해야 하는지요? 질의 2. 아들의 교환에 의해 취득한 아파트의 가격은 감정가액(576,000,000원)으로 하는지, 아니면 403,200,000(576,000,000 - 172,800,000)으로 하는지요? 질의 3. 어머니는 특수관계자에 대한 저가양도에 해당하여 증여세를 납부해야 하는지요? |
[답 변]
안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다. 국세상담센터 홈페이지(클릭) 내 ”세법상담정보”, “상담사례 검색하기”를 통해 세목별로 자주 묻는 주제에 대한 질의응답 자료를 간편하게 확인할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다. 귀 상담의 경우, (질문 1, 3) 특수관계에 있는 당사자 간의 합의에 의하여 그 자산이 사실상 유상으로 상호 이전되는 것으로 볼 수 있는 교환임이 확인되는 경우로서 새로이 취득하는 자산의 시가가 당해 교환의 대가로서 양도하는 자산의 시가보다 큰 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제35조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제26조 제3항에 따라 그 대가와 시가의 차액에서 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액을 양도자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하는 것입니다. 이때, 증여세 과세기준은 시가와 대가와의 차액이 시가의 30%이상이거나 3억원 이상인 경우에 적용되는 것이며, 증여받은 이익은 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액으로 하는 것입니다. 예를 들어 직계존비속간 시가보다 낮은 가액으로 주택을 취득하는 경우 아래와 같이 증여세가 발생할 수 있는 것으로 판단됩니다. <저가 양수의 경우 양수자가 수증자임> A. 과세요건 : (시가-대가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원 이상 B. 증여재산가액 : (시가-대가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액) (질문 2) 양도소득세 계산시 양도가액은 실지거래가액으로 산정하는 것이나, 소득세법 제101조 규정에 의하여 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한함)에는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세합니다. ▣ 상속세 및 증여세법 제35조 【 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 】 ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. ▣ 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】 ② 법 제35조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다. <개정 2016.2.5> 1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "시가"라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억원 ▣ 재산상속46014-1513 , 2000.12.19 [ 제 목 ] 특수관계자에게 재산을 저가양도한 경우 증여세 과세여부 [ 요 지 ] 특수관계에 있는 자에게 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에 당해 재산의 양수자에게는 상속세및증여세법 제35조의 규정에 의하여 그 양도대가와 시가와의 차액 상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것이며, 당해 재산의 양도자에게는 소득세법 제101조에 의한 양도소득의 부당행위계산규정이 적용되는 것임. [ 회 신 ] 특수관계에 있는 자에게 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에 당해 재산의 양수자에게는 상속세및증여세법 제35조의 규정에 의하여 그 양도 대가와 시가와의 차액 상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것이며, 당해 재산의 양도자에게는 소득세법 제101조에 의한 양도소득의 부당행위계산규정이 적용되는 것입니다. |