매매계약 후 토지분할→양수인 2인으로 변경→최초계약 파기→과세연도 달리한 소유권 이전 조세심판원, 개발행위 과정서 접도의무 이행을 위한 토지분할 인정
조세심판원의 이번 심판결정은 1ㆍ2차 매매계약 체결시 매수인이 한 명에서 두 명으로 늘어나는 등 동일인이 아니라는 점과 함께, 토지분할 행위가 도로에 인접(접도의무) 하기 위한 합리적인 경제적 행위임을 인정한 것으로 풀이된다. 이와 관련, 국세청 등 과세관청에서는 동일 매수인에게 토지를 분할 한 후 연도를 달리해 양도할 경우 부당한 조세감면 행위로 봐 단일 양도로 간주해 양도소득세 감면을 배제하고 있다. 조세심판원이 최근 공개한 심판결정문에 따르면, A씨는 2021년 9월7일 B씨에게 경기도 광주시 소재 6개 필지(5천355㎡)를 양도하는 계약을 체결했다. A씨는 그러나 매매 대상인 6개 필지를 21개 필지로 분할한 후, 그해 12월29일 B씨에게 14개 필지(2천714㎡), C씨에게 7개 필지(2천641㎡)를 양도하는 토지매매계약을 새롭게 체결했으며, 당초 A 씨와 체결했던 매매계약은 12월31일 해지했다. B씨와 체결한 14개 필지의 소유권은 2021년 12월31일, C씨와 체결한 7개 필지는 해를 넘겨 2022년 1월28일 각각 소유권이전 등기됐다. A씨는 B씨에게 넘긴 14개 필지에 대해 8년 자경농지 감면을 적용한 2021년 귀속 양도소득세를, C씨에게 넘긴 7개 필지에 대해서는 동일한 감면을 적용해 2022년 귀속 양도소득세를 각각 신고ㆍ납부했다. 반면, 과세관청은 A씨에 대한 양도소득세 조사를 통해 쟁점 필지의 양도거래는 하나의 거래의 해당한다고 봐 2021년 귀속 양도소득세 감면을 배제한 후 2022년 귀속 양도소득세를 경정ㆍ고지했다. A씨는 최초 B씨와의 단독계약은 해당 토지가 ‘물환경보전법’상 배출시설 설치제한지역에 소재한 탓에 건축허가가 나지 않을 수 있는 부담을 해소하기 위한 일종의 가계약으로, 실제 계약서상 특약사항에도 개발행위 허가를 받는 조건으로 계약했다고 해명했다. A씨는 또한 토지거래 과정에서 위험을 회피하기 위해 조건부로 매매계약을 체결하는 방식은 흔한 일로, 2021년 12월22일 개발행위 허가를 받음에 따라 BㆍC씨 등과 각각 별도의 계약을 체결한 것임을 주장했다. 조세심판원은 사실관계 심리를 통해 최초 계약이 이뤄진 2021년 9월7일 직후 B씨가 아닌 C씨가 계약금을 납입한 것과, 경기도 광주시에서 송부한 공문에 쟁점토지 2곳(14개 필지 및 7개 필지)의 개발행위 허가자가 AㆍB씨로 각각 구분돼 있는 점을 주목했다. 조세심판원은 “이같은 사실관계를 고려하면, 당초부터 쟁점토지들은 B씨와 C씨가 분할ㆍ양수할 예정인 것으로 보이는 등 세법 등의 혜택을 부당하게 받기 위한 가장된 둘 이상의 행위 또는 거래가 있었다고 단정하기 어렵다”고 적시했다. 조세심판원은 특히 A씨가 제출한 지적도 및 쟁점토지들의 필지별 분할 내역에 대해 “필지 분할의 목적이 단지 양도소득세 회피를 위한 것이 아니라, 쟁점토지들이 각각 인근 도로에 접하고, 토지 간의 영역을 명확하게 구분하기 위한 것으로 보인다”며 조세회피 목적이 없다고 판단했다. - Copyrights 디지털세정신문 - |
최초 토지 거래시 한 명과 매매계약을 체결했으나, 해당 계약을 파기한 후 당초 매수인과 또 다른 매수인에게 연도를 달리해 토지를 분할 매도했다면 각각의 토지 양도 행위로 봐야 한다는 심판결정이 내려졌다.