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제목 | 상가건물임대차보호법에 의한 확정일자 신청안내 | ||
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기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2002 . 09 . 26 |
┌──────────────────────────────────────┐ │□ 확정일자란? │ │ 건물소재지 관할세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 동 임대차 │ │ 계약서에 기입한 날짜를 말합니다. │ │□ 확정일자로 얻는 혜택 │ │ 건물을 인도받고 사업자등록을 한 임차사업자가 확정일자를 받으면 임차한 │ │ 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 │ │ 받을 수 있습니다. (확정일자는 등기와 대등한 효력 발생) │ │□ 확정일자 신청대상 │ │ 이 법 적용대상과 동일합니다. 주요내용의 적용대상을 참조하십시오. │ │□ 확정일자 신청시기 │ │ - 이 법 시행령 공포일(2002년 10월초 예정) 현재 │ │ 사업자등록이 되어 있는 임차인은 이 법 시행령 공포일로부터 신청할 수 │ │ 있습니다. │ │ - 이 법 시행령 공포일 이후 사업자등록을 하는 임차인은 사업자등록과 동시에 │ │ 확정일자를 신청할 수 있습니다. │ │□ 확정일자 효력발생 시기 │ │ - 이 법 시행령 공포일로부터 10월 31일까지 신청한 것은 11월 1일자로 효력이 │ │ 발생하며 │ │ - 2002년 11월 1일 이후에는 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다. │ │□ 확정일자를 받는 방법 │ │ 아래 필요한 서류와 함께 건물 소재지 관할세무서에 신청하시면 됩니다. │ │□ 필요한 서류 │ │ o 이 법 시행령 공포일 이전에 사업자등록된 임차인 │ │ 1. 임대차계약서 원본 │ │ 2. 사업자등록증 원본 │ │ 3. 사업자등록정정신고서 │ │ 4. 사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우) │ │ 5. 본인 신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증) │ │ * 확정일자 신청시 실제 임대차계약 내용과 사업자등록사항이 일치되도록 │ │ 사업자등록정정신고를 반드시 하여야 합니다. │ │□ 이 법 시행령 공포일 이후 사업자등록하는 임차인 │ │ 1. 임대차계약서 원본 │ │ 2. 사업자등록신청서 │ │ 3. 사업허가·등록·신고필증 사본(법령에 의하여 허가·등록·신고대상인 │ │ 경우 │ │ 4. 사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우) │ │ 5. 본인 신분증 │ └──────────────────────────────────────┘ 1. 상가건물임대차보호법이란? 상가건물임대차에 대하여 민법에 대한 특례를 규정하여 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 제정된 법률입니다. 2. 적용대상 o 상가건물의 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세환산액)이 해당 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용됩니다. ┌──────────────────┬─────────┐ │ 지 역 │ 금 액 │ ├──────────────────┼─────────┤ │ 서울특별시 │ 2억4천만원 이하 │ ├──────────────────┼─────────┤ │ 과밀억제권역(서울특별시 제외) │ 1억9천만원 이하 │ ├──────────────────┼─────────┤ │ 광역시(군지역과 인천광역시 제외) │ 1억5천만원 이하 │ ├──────────────────┼─────────┤ │ 기타 지역 │ 1억4천만원 이하 │ └──────────────────┴─────────┘ * 월세환산액 : 월세×100 o 또한 임차인이 이 법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자도 받아야 하는 경우가 있습니다. 3. 임차인이 보호받는 사항 o 대항력이 생깁니다. 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. (확정일자 없어도 됨) o 우선변제 받을 권리가 생깁니다. 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받습니다. (확정일자 있어야 함) o 5년 범위내 계약갱신요구권이 생깁니다. 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년간 보장됩니다. o 소액임차인은 최우선변제권이 생깁니다. 보증금이 일정액 이하*에 해당하는 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(확정일자 없어도 됨) 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3 범위안에서 우선순위에 상관없이 보증금 중 일정액*을 변제받습니다. (* 주요 문답사례 9번을 참조하세요) o 지나친 임대료 인상이 억제됩니다. 임대료 인상한도가 연 12%로 제한되며 보증금의 월세 전환시 산정률도 15% 이내로 제한됩니다. 4. 임대인의 권리 o 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 경제사정의 변동으로 임대료 조정이 필요한 경우 연 12% 이내에서 임차인에게 임대료 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능합니다. o 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 임차인이 임대료 3회 연체, 임대인의 동의 없이 임의 전대 등의 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 5. 이해관계자에 대하여 o 사업자등록사항 등을 열람·제공받을 수 있습니다. 임차인의 권리강화에 대응하여 이해관계자의 권익을 보호하기 위하여 해당 임차인들의 사업자등록사항 등을 세무서장으로부터 열람·제공받을 수 있습니다. 6. 주요 문답사례 [문1] 이 법은 모든 상가건물에 적용됩니까? 답 : 사업자등록이 되어 있는 영업용 건물만 해당되며, 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 적용되지 않습니다. 또한, 영업용 건물도 보증금액이 일정액을 초과하는 경우에는 적용되지 않습니다. [문2] 보호대상 보증금액은 어떻게 계산합니까? 답 : 보증금에 월세환산액(연 12% 금리를 적용하여 환산한 금액)을 더한 금액입니다. (간편계산 : 월세환산액 = 월세×100) 예) 보증금 3천만원, 월세 100만원인 경우 3천만원+(100만원×100) = 1억3천만원 [문3] 2002년 10월 31일 이전에 이미 계약을 체결한 경우는 어떻게 해야 합니까? 답 : 이 법 시행령 공포일부터 임차건물소재지 관할세무서를 방문하여 사업자등록정정신고 및 임대차계약서 원본에 확정일자를 받으면 2002년 11월 1일부터 보호를 받습니다. 다만, 계약갱신요구권은 2002년 11월 1일 이후 체결하거나 갱신된 임대차계약부터 적용됩니다. [문4] 사업자등록된 임차인이 확정일자 신청시 사업자등록정정신고를 반드시 하여야 합니까? 답 : 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다. 임차인의 사업자등록사항 등이 임대차계약서상의 내용과 다를 경우에는 임차인의 권리인 대항력 등의 효력에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 문제를 예방하기 위하여 확정일자 신청시 임대차계약 내용과 사업자등록사항이 일치되도록 사업자등록정정신고를 하여야 합니다. [문5] 종전과 동일한 조건으로 계약기간만 변경하는 경우에도 확정일자를 다시 받아야 합니까? 답 : 계약기간만 변경되는 경우에도 별도의 계약이므로 확정일자를 받아야 하며, 사업자등록정정신고도 함께 하여야 합니다. [문6] 기존 사업자는 2002년 10월 31일까지만 확정일자신청을 할 수 있습니까? 답 : 11월 1일 이후에도 계속 신청할 수 있습니다. 다만, 11월 1일 이후 신청한 경우에는 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다. [문7] 계약갱신할 때 보증금이나 월세를 얼마나 올릴 수 있습니까? 답 : 월세 등은 계약당사자간에 자유롭게 정할 수 있으나 연 12%를 초과하지 않는 범위에서 인상할 수 있습니다. [문8] 임차인의 임대차기간은 몇 년간 보장됩니까? 답 : 최초 임대차 기간을 포함하여 5년간 보장됩니다. [문9] 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권과는 어떻게 다른지요? 답 : 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만(근저당설정일 등과 비교), 소액임차인의 최우선변제권은 확정일자를 받지 않았더라도(사업자등록은 되어 있어야 함) 모든 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 돌려받을 수 있는 것을 말합니다. * 최우선변제권이 있는 소액임차인 및 돌려받을 수 있는 보증금 한도 ┌─────────────┬─────────┬─────────┐ │ 지 역 │ 소액임차인기준 │ 최우선변제금액 │ │ │ (환산보증금) │ (보증금) │ ├─────────────┼─────────┼─────────┤ │서울특별시 │ 4,500만원 이하 │ 1,350만원까지 │ ├─────────────┼─────────┼─────────┤ │과밀억제권역(서울 제외) │ 3,900만원 이하 │ 1,170만원까지 │ ├─────────────┼─────────┼─────────┤ │광역시(인천·군지역 제외) │ 3,000만원 이하 │ 900만원까지 │ ├─────────────┼─────────┼─────────┤ │기타 지역 │ 2,500만원 이하 │ 750만원까지 │ └─────────────┴─────────┴─────────┘ 〈국세청에서 도와드리는 일〉 국회의원 입법으로 제정된 이 법과 법무부에서 제정한 이 법 시행령에 의하여 국세청에서는 다음과 같은 업무를 합니다. o 임차인의 임차권 및 최우선변제권을 보장받는 전제조건인 대항력을 갖추는데 필요한 사업자등록신청 및 정정신고를 받습니다. o 임차인의 우선변제권을 위하여 임대차계약서에 확정일자를 부여 합니다. o 임대차 이해 관계인에게 해당 임대차 건물의 임대보증금 등을 포함한 사업자등록사항을 열람·제공합니다.
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