[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 아파트거래 과열지역에 대한 재건축추진 아파트 등 취득관련 자금출처 조사 | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2002 . 08 . 23 |
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Ⅰ. 조사개요 1. 금번 세무조사 배경 □ 국세청에서는 작년 하반기부터 거래가 과열된 서울·수도권지역의 아파트분양권 등에 대한 투기를 억제시키기 위하여 매매가격이 급등한 아파트분양권 등을 양도하고 고액의 양도차익을 남겼음에도 관련세금을 불성실하게 신고한 혐의가 큰 자를 엄선하여 지속적으로 세무조사를 실시하여 왔음. □ 이러한 「세무조사 실시와 정부의 주택시장 안정대책」 추진에 따라 아파트 등 주택가격은 한동안 안정세를 보여 왔으나 최근 저금리시대를 맞아 부동산에 대한 가수요가 늘어나면서 수요층의 선호도가 높은 강남권의 재건축 추진(예정) 아파트단지를 중심으로 다시 가격이 급등하고 있어, 이러한 현상이 자칫 다른 지역으로까지 확산될 우려가 큰 것으로 나타남. □ 이에 따라, 국세청에서는 정당한 세금납부 없이 불로성소득을 얻은 자에 대한 철저한 과세를 통하여, 부동산 투기심리의 확산방지 노력과 함께 과열지역의 주택시장에 유입된 자금에 대해 투기성 또는 증여성자금 여부 등을 검증하기 위하여 서울 강남권의 재건축 추진(예정)아파트를 중심으로 고가의 아파트 등을 취득한 자 중 부동산 투기혐의가 있거나 주택구입 자금의 원천이 불확실한 혐의자를 엄선하여 세무조사를 실시하게 된 것임. 2. 재건축추진아파트 등 공동주택 취득관련 실태분석 □ 서울 강남권을 중심으로 기타 서울·수도권 일부지역의 2001년 1월 ∼ 2002년 7월(1년 7월) 거래분 중 재건축추진(예정)아파트 등 고가의 공동주택 취득자료를 수집하여 취득내용을 다각도로 분석해 본 결과 ｏ 소득원이 불분명한 자가 본인을 포함, 직계존비속 등의 명의로 고가의 아파트 및 분양권을 다수 취득·양도하는 등 부동산투기혐의자도 포함되어 있는가 하면, ｏ 신고소득이 미미한 사업자가 본인 등의 명의로 고가의 공동주택을 여러채 취득하는 등, 기업의 탈루소득을 부동산 취득자금으로 사용한 혐의가 큰 자도 일부 있는 것으로 나타남. ｏ 또한 고소득전문직 종사자 등 일부 부유층의 경우, 미리 재산을 물려줄 목적으로 고가의 재건축추진(예정)아파트 등을 배우자·자녀 등에게 사주는 과정에서 구입자금을 증여한 혐의가 있음. □ 이와 같은 아파트 등 공동주택을 대상으로 한 변칙증여, 부동산투기행위로 말미암아 서울 강남지역 등 인기 주거지역의 아파트거래과열이 더욱 심화되고 있는 것으로 판단됨. Ⅱ. 자금출처 조사 실시 □ 자금출처 조사대상선정 ｏ 2001. 1. 1∼2002. 7. 31(1년 7월) 사이에 거래된 강남지역을 중심으로 한 서울·수도권 일부지역의 재건축추진(예정) 아파트 등 고가의 공동주택 취득자료 128천건(거래인원 12만명)을 수집하여 ｏ 강남지역 고가의 공동주택 취득건수 등을 고려하여 주택구입 자금의 원천이 불확실하거나, 수증혐의 금액 등이 큰, 아래 해당하는 자를 조사대상으로 우선 선정함. ① 인별·세대별로 취득건수가 많은 경우 ② 신고 소득에 비해 취득능력이 부족한 자 ③ 미성년자 등 저연령층으로서 취득자금 원천이 불분명한 자 등 □ 조사대상(1차) : 총 483명  ｏ 조사대상자(483명)에 포함된 총 세대수 : 252세대 - 5채 이상 취득세대는 86세대임(총 취득수 564채). ｏ 2차 조사대상은 동일한 기준에 의거 추가 선정 검토 □ 조사기간 : 2002. 8. 30∼ 1. 25(60일간) ＊ 2002. 8. 23 세무조사 사전통지 □ 조사범위 : 조사대상자의 1998년 이후 취득·양도한 부동산거래 관련, 자금흐름을 추적하여 양도소득세·증여세·상속세 등 제세 통합조사 (세대별 구성원도 통합조사에 포함) ＊ 필요시 「국세부과제척기간」까지조사 ▶ 저연령층 등에 대한 부동산 취득자금 수증혐의가 있는 경우 ⇒ 증여세 탈루여부 집중 조사 ▶ 부동산 취득자금원천이 사업소득 탈루혐의가 큰 경우 ⇒ 소득세·법인세 및 부가가치세 조사 ▶ 보유 및 취득 부동산을 양도한 경우 ⇒ 양도소득세 탈루혐의 조사 ▶ 취득·양도횟수 등이 부동산매매업에 해당되는 경우 ⇒ 사업소득(부동산매매업) 여부 조사
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│부동산투기 등에 따른 자금출처에 대해, 국세청에서 최초로 │
│실시하는 강도 높은 세대별 세무조사임. │
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□ 중점 조사사항 ｏ 조사대상자에 대한 금융거래확인조사 우선 실시 - 거래관련자 등이 조사에 불응, 허위증빙 제시 등으로 정상적인 세무조사가 어렵다고 판단되는 경우 ⇒ 이들에 대하여도 금융거래확인조사를 병행 실시 ※ 조사결과, 사기·기타 부정한행위에 의한 조세포탈이 적출된 경우 「조세범처벌법 제9조(조세포탈)」를 적극 적용할 방침임. ｏ 주택 등 부동산 취득자금 원천에 대한 자금흐름 등 직접조사 - 직계존속 또는 배우자 등 특수관계인으로부터 수증 여부 - 기업의 탈루소득, 기업자금(대출금 등) 부당 사용 여부 - 사채거래에 따른 차주 및 대주의 세금탈루 여부 등 ｏ 불법적인 명의신탁 부동산 여부 확인 - 부동산 실 권리자를 확인하여 탈루된 세금추징은 물론, 부동산실명법 등 관련법규 위반사실을 관계기관에 통보
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│재산취득자의 소득금액 또는 재산양도대금 등에 의해 포괄적으로는│
│자금출처능력이 인정된다 할지라도, 실제 취득자금의 원천(부모의 │
│증여자금, 사업소득 탈루 등)을 철저히 검증할 방침임. │
│ ＊ 상증법상 “배우자 공제금액(5억원)”을 공제함에 있어서도 금│
│ 융거래 내역 등에 의해 배우자 증여자금으로 확인된 금액만 인│
│ 정 │
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Ⅲ. 앞으로의 추진방향
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│생활의 기본요소인 주택을 투기대상으로 삼아 정당한 세금납부 없이 재산을│
│변칙증여(사전상속), 또는 고액의 불로성소득을 취하는 행위는 무주택자 등│
│서민 주거생활의 안정을 저해함과 아울러, 계층간 위화감을 가중시켜 국민 │
│화합을 어렵게 하는 부도덕한 반사회적 행위로서 반드시 근절되어야 함. │
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□ 거래 과열지역에 대하여는 세무관리를 더 한층 강화 ｏ 국세청에서는 앞으로도, 거래과열 지역의 아파트 등을 대상으로 투기행위 등을 자행하면서 정당한 세금 납부 없이 부를 축적하거나, 변칙증여 또는 부동산투기를 부추기는 행위에 대하여는 지속적으로 세무관리를 강화해 나갈 것임. ｏ 특히 금번 조사대상에서 제외되었다 하더라도, 재건축추진(예정)아파트를 비롯한 고가의 주택을 투기목적으로 취득하거나 단기양도하는 등 주택거래를 과열시켜 이에 따른 반사적 이익을 취한 혐의가 있는 자에 대하여는 전산시스템을 적극 활용하여 세대별·인별로 재산변동상황 등을 집중 분석, 이들이 관련세금을 정당하게 납부하였는지 여부를 철저히 검증할 방침임. ｏ 또한, 저연령층이나 배우자 등에게 사전상속 목적으로 세부담 없이 고가의 아파트, 고급주택 등을 사 주는 등의 편법증여행위에 대하여는 「증여추정배제기준」등 적용시 실지거래가액 및 취득자금 원천을 끝까지 추적하여 과세하는 등 엄정히 관리해 나갈 것임. □ 다만, 대다수 국민들의 주거생활에 걸림돌이 되지 않도록, 1세대 1주택자 등 실제 거주목적의 정상적인 주택거래자에 대하여는 세무간섭을 배제하고 자율적인 성실신고를 유도해 나갈 방침임. 〈붙임 1〉 유형별 탈루혐의 사례 (사례 1) 직업이 불분명한 자가 본인 및 자녀(2)명의로 재건축예정APT 등을 최근 3년간에 17채를 취득 ☞ 증여세 및 소득세 등 제세 탈루혐의 □ 아파트 취득 흐름도  □ 주요 혐의 내용 ｏ 강남구 개포동 거주 송○○(55세)는 직업이 불분명한 부녀자로서, 1999년 이전부터 수도권지역 APT 9채를 보유하고 있으면서도 ｏ 2000년 이후, 강남지역 재건축이 예상되는 APT 등 총 17채(본인 14채, 자녀 3채)를 36억원 상당에 취득하였으나, 신고된 소득금액이 전무한 것으로 보아, ｏ 특수관계자 등으로부터 구입자금을 증여 받았거나, 각종 은닉소득 등에 대한 소득세를 탈루한 혐의가 있으며 ｏ 또한, 저연령층 자녀(2)의 APT 구입자금에 대한 증여세를 탈루한 혐의가 있음. (사례 2) 신고 사업소득이 전혀 없는 가족이 본인·처 및 자녀(2명) 명의로 APT 4채·분양권 8개 취득 및 일부 양도 ☞ 증여세 및 소득세 등 제세 탈루혐의 □ 아파트 취득 흐름도  □ 주요 혐의 내용 ｏ 강남구 청담동 고급주택에 거주하는 직업이 불분명한 안○○(51세)은 1995년 이후 해외여행 33회 등 호화생활을 하는 자로서 ｏ 본인 등 전 가족의 명의로 - 강동구 소재 APT 4채(7억원 상당)를 취득 후, 1채를 양도하였고 - 용인지역 APT분양권 8개(5억원 상당)를 취득후 전부 전매하면서 ｏ 처 및 자녀 명의로 APT 등(총 10억원 상당)을 취득하는 과정에서 구입자금을 일부 증여하고, 증여세를 탈루한 혐의가 있으며 ｏ 양도한 APT분양권(8개)의 프리미엄 시세가 260백만원에 상당하는데도 세무신고시 34백만원으로 신고하여, 양도소득 226백만원 상당을 과소신고한 혐의가 있음. ｏ 또한, 신고 사업소득이 전혀 없는 것으로 보아 각종 은닉소득 등을 탈루한 혐의도 있음. (사례 3) 공인중개사가 본인·처 명의로 강남 재건축추진 APT 등 8채를 취득하고 4채를 양도 ☞ 증여세 및 양도소득세 등 제세 탈루혐의 □ 아파트 취득 흐름도  □ 주요 혐의내용 ｏ 강남구 역삼동에 거주하는 공인중개사 남○○(55세)은 같은 동에서 ○○중개사무소를 운영하면서 ｏ 2000년 이후, 본인·처 명의로 재건축이 예상되는 강남 도곡동 APT 등 8채(본인 3채, 처 5채)를 총 14억원 상당에 취득하고 그 중 4채를 양도하는 등 ｏ 부동산 투기행위를 하는 과정에서 처명의 APT 취득자금 증여 및 APT 양도에 대한 양도소득세를 탈루한 혐의가 있으며 ｏ 또한, 중개업소의 신고된 소득금액도 연평균 6백만원에 불과한 점으로 미루어 상당한 소득탈루혐의가 있음. ｏ 아울러, 중개사는 중개의뢰인의 중개대상물을 직접거래 할 수 없도록 규정한 「부동산중개업법」을 위반한 혐의도 있음. (사례 4) 신고소득이 미미한 고소득전문직 종사자가 강남지역에 본인명의로 빌딩점포 2개, 처 및 자녀(3명)명의로 APT 5채를 취득 ☞ 증여세 및 사업소득세 탈루혐의 □ 주택 취득 흐름도  □ 주요 혐의사항 ｏ 강남구 역삼동에 거주하는 고소득전문직 종사자 오○○(60세)는, 1998년 이후 본인 및 가족명의로 강남지역 빌딩점포 2개 및 APT 5채를 취득하는 과정에서 ｏ 처 및 자녀(3)에게 APT 5채 구입자금(25억원 상당)을 증여하고, 증여세를 탈루한 혐의가 있으며 ｏ 또한, 오○○의 전문직 경영에 따른 신고된 사업소득금액은 연 30백만원에 불과한 점으로 미루어 보아, 상당한 사업소득을 탈루한 혐의가 있음. (사례 5) 신고소득이 미미한 고소득전문직 종사자인 부부가, 최근 3년간 재건축예상 APT 총 10채를 취득 ☞ 수입소득 신고누락 등 제세 탈루 혐의 □ 아파트 취득 흐름도  □ 주요 혐의 내용 ｏ 강남구 대치동 고급APT(80평형)에 거주하며 고소득전문직에 종사하고 있는 부부(50세, 46세)는, 상가 및 주택 16채 등을 보유하고 있는 호화생활자로서 ｏ 1999년 이후, 부부명의로 강남 및 수도권의 재건축예상APT 각 5채씩 총 10채(13억원 상당)를 최근까지 집중 취득하였으나, 이들 부부의 신고소득이 최근 4년간 총 33백만원에 불과한 점으로 미루어 - 상가 등의 임대소득 및 전문직 사업소득 등을 과소신고하여 제세를 탈루한 혐의가 있음. (사례 6) 자영업자가 기업의 탈루소득으로 의심되는 자금으로 소득이 없는 처 및 미성년인 자녀(3명)명의로 APT 7채를 취득 ☞ 증여세 및 소득세 등 제세 탈루혐의 □ 아파트 취득 흐름도  □ 주요 혐의내용 ｏ 강남구 역삼동에 거주하는 자영업자 강○○(50세)은 2000년이후 처 황○○(45세)와 미성년인 자녀 3명의 명의로 강남지역의 재건축예정 APT 7채(9억원 상당)를 취득하였으나, 이들은 모두 취득능력이 없는 무소득자들로서 - 자영업자인 강○○이 처 및 자녀(3) 들에게 APT(7채) 구입자금을 전부 증여한 후, 증여세를 탈루한 혐의가 있으며 ｏ 또한, 강○○은 사업소득을 연 19백만원 정도 신고한 점으로 보아 상당한 사업소득을 탈루한 혐의가 있음. 〈붙임 2〉 참고자료 1. 조세범처벌법 관련 규정 □ 조세포탈범(조세범처벌법 제9조 제1항) ｏ 사기 기타 부정한 행위로서 조세를 포탈하거나 조세의 환급·공제를 받은 자는 다음 각호에 의하여 처벌 1·2호 (생략) 3. 상속·증여세, 양도소득세 등의 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액이나 환급·공제 받은 세액의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처함. □ 기수시기(조세범처벌법 제9조의 3) ｏ 제9조에 규정하는 포탈범칙행위의 기수시기 납세의무자의 신고에 의하여 부과징수하는 조세에 있어서는 당해 세목의 과세표준에 대한 정부의 결정 또는 조사결정을 한 후 그 납부기한이 경과한 때 ※ 다만, 납세의무자가 조세를 포탈할 목적으로 법에 의한 과세표준을 신고하지 아니한 때는 당해 세목의 과세표준의 신고기한이 경과한 때 2. 부동산실명법 위반자에 대한 처리 □ 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률 ｏ 부동산실권리자 명의 등기를 위반한 자(제5조) ① 과징금 부과 : 부동산 기준시가 등의 100분의 30 - 과징금 부과기관 : 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수 및 구청장 ② 이행강제금 부과 : 과징금 부과후 등기를 이행하지 아니한 경우(제6조) → 1년 경과시 부동산가액의 10％, 2년 경과시 20％를 부과 - 이행강제금 부과기관 : 과징금 부과기관과 동일 ③ 벌칙(제7조) - 명의신탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자 → 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 - 명의수탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자 → 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 - 명의신탁을 방조한 자 → 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 □ 적용 시기 : 1995. 7. 1 ※ 기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등은 1996. 7. 1 3. 부동산매매업의 분류 및 과세 □ 부동산매매업의 분류(부가가치세법시행규칙 제1조 제2항) ｏ 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 ｏ 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 ＊1과세기간이란? : 부가가치세 과세기간을 말하며 매년 1월∼6월(1기), 7월∼12월(2기)이 각 1과세기간임. □ 부동산매매업의 과세(양도소득세 과세와의 차이점) ｏ 양도소득세 : 보유기간 1년 이상 「기준시가」 과세 원칙 다만, 1년 이내 양도 또는 투기거래행위 등에 해당되는 경우에는 「실지거래가액」으로 과세 ｏ 부동산매매업 : 실지매매가액으로 소득세 등 과세
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