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취득세 중과세재도는 과밀억제권역 내로의 인구유입과 산업집중을 현저하게 유발시키는 본점 또는 주사무소의 신설 및 증설을 억제하기 위하여 제정한 법률로서 납세의무자는 법인의 본점 또는 지점, 비영리법인의 주사무소, 분사무소 사업용 부동산을 취득할 때 중과세하므로 법인이 납세의무자다. (종전 등록세에 대하여 중과세하였으나 2011년 이후 등록세가 취득세에 통합됨)

과밀억제권역이란 「수도권정비계획법」 제6조 및 「수도권정비계획법 시행령」 제9조[별표1]에 따른 권역을 말한다. 다만, 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지·유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다.

본점이나 주사무소의 사업용 부동산이란 법인의 본점 또는 주사무소의 사무소로 사용하는 부동산과 그 부대시설용 부동산을 말한다.

기숙사, 합숙소, 사택, 연수시설, 체육시설 등 복지후생시설

본점ㆍ주사무소용 부동산 중과세의 경우 산업단지내라도 제외되지 아니한다. 단, 대도시 (과일억제권역에서 산업단지를 제외한 지역)내 법인 중과세에서는 제외한다.

본점, 지점의 용도로 직접 사용하지 아니하면 중과세가 되지 아니한다. 따라서 부동산을 취득하여 일부는 사무실로, 일부는 임대를 주는 경우 사무실로 직접 사용하는 면적만 중과세 된다.

취득세 중과세 세율은 지방세법에서 본점 및 지점, 원시취득 및 승계취득, 법인설립 및 지점설치 5년 이내 및 5년 이후 등에 따라 조문을 달리하여 매우 복잡하게 열거되어 있으며, 그 내용을 요약하면 다음과 같다.

토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 본점이나 주사무소의 사업용 부동산에 해당하는 경우 건축물 취득세 중과세 세율은 과세표준의 8.4%(표준세율× 3배)이며, 토지는 12%이다.

원시 취득의 취득세율은 2.8%이며, 취득세 세율에 1천분의 20(중과기준세율)의 100분의 200을 합한 세율을 적용한다.

법인 설립 후 5년 이내인 경우 지방세법 제16조 제6항의 세율(표준세율의 3배)을 적용하며, 5년 이후인 경우 지방세법 제13조 제1항의 세율을 적용한다.

본점(8.4%) ; 제13조 ⑥ 2.8% × 3배

지점(4.4%) : 제13조 ② 2.8% × 3배 – 중과기준세율(2%) × 2배

지방세법 제13조에서 정의하는 대도시란 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역 중 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지를 제외한 지역을 말한다. 따라서 법인이 과밀억제권역 중 산업단지에서 본점 또는 지점으로 사용할 부동산을 승계 취득하는 경우 중과세가 적용되지 않는다. 다만, 본점이나 주사무소용으로 신축하거나 증축하는 건축물과 그 부속토지의 경우에는 지방세법 제13조 제1항의 규정에 의하여 중과세가 적용된다.

법인의 본점, 주사무소를 신축 또는 증설하는 경우에는 과밀억제권내의 부동산 취득에 대한 중과세가 적용되며, 본점으로 사용하고자 하는 부동산을 승계취득하거나 지점으로 사용하고자 하는 부동산을 신축 또는 증설 또는 승계취득하는 경우 대도시내의 부동산 취득에 대한 중과세규정이 적용된다.

과밀억제권역에서 산업단지, 유치지역, 공업지역을 제외한 지역에서 공장을 신설하거나 증설함에 따라 취득하는 부동산은 공장으로 중과세를 한다. [제13조 제1항 과 제13조 제2항 제2호가 중복되어 있어 법령 정비가 필요함] 다만, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조에 따른 도시형공장을 경영하는 사업의 경우에는 중과세대상에 해당하지 않는다.

채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 취득하는 부동산은 중과세대상에 해당하지 않는다. 단, 채권의 목적을 실현하기 위하여 취득한 부동산을 사업용이나 수익사업용에 사용할 경우에는 중과세대상에 해당한다.(지방세운영-1748, 2009.4.30.)

5년 이상 대도시에서 사업을 한 법인의 법인 분할은 취득세 중과세 대상이 아니므로 분할등기일 현재 5년 이상 계속하여 사업을 한 대도시의 내국법인이 법인의 분할로 법인을 설립하는 경우에는 중과세 대상으로 보지 아니한다.

대도시에서 설립 후 5년이 경과한 법인(기존법인)이 다른 기존법인과 합병하는 경우에는 중과세 대상으로 보지 아니하며, 기존법인이 대도시에서 설립 후 5년이 경과되지 아니한 법인과 합병하여 기존법인 외의 법인이 합병 후 존속하는 법인이 되거나 새로운 법인을 신설하는 경우에는 합병 당시 기존법인에 대한 자산비율에 해당하는 부분을 중과세 대상으로 보지 아니한다. 이 경우 자산비율은 자산을 평가하는 때에는 평가액을 기준으로 계산한 비율로 하고, 자산을 평가하지 아니하는 때에는 합병 당시의 장부가액을 기준으로 계산한 비율로 한다.

법인 설립 또는 지점 설치(전입)용도로 직접 취득하는 부동산의 경우 기한에 관계없이 취득세가 중과세된다. 예를 들어 대도시내 법인설립이나 전입 후 10년이 지난 경우라도 대도시내 부동산을 본점 또는 지점용으로 취득하는 경우 중과세된다 (지방세법 제13조 제2항 제1호)

지방세법 제13조 제2항 제1호의 법인의 설립, 지점 설치란 지방세법 시행규칙 제6조의 규정에 의하여 법인세법, 소득세법, 부가가치세법에 따른 등록대상 사업장으로서 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말한다.

「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다.

제2조(수도권에 포함되는 서울특별시 주변 지역의 범위) 「수도권정비계획법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에서 "대통령령으로 정하는 그 주변 지역"이란 인천광역시와 경기도를 말한다.

전입 이전에 취득하는 부동산은 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산에 한하며, 임대 등으로 사용되는 부동산은 제외된다. 다만, 전입 이전에 임대용부동산을 취득하는 경우라도 지점, 사무소 등의 설치에 해당하는 면적은 중과세된다.

법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점ㆍ분사무소의 설립, 설치, 전입 이후 5년 이내에 취득하는 모든 부동산이 중과세 대상이다.

모든 부동산의 취득이라 함은 해당 법인 또는 지점 등과 관련해서 판단해야 할 것이고 법인 또는 지점 등이 가장 마지막으로 설립·설치·전입된 시점을 기준으로 5년 이내에 취득한 것을 모두 중과세대상으로 할 수는 없다.

중과세 사유 발생 이전에 과밀억제권역 내에 취득해 놓은 부동산을 본점, 지점으로 사용하기 시작한 경우 중과세된다. 또한 법인 본점, 지점이 인적, 물적 시설없는 임대사업장만으로 사용하다가 본점 또는 지점의 사무용으로 사용하는 경우 중과세된다.

이미 과밀억제권역 내에 본점 또는 주사무소용 사무실을 가지고 있다가 같은 권역 내에서 사무실을 이전하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 취득세 중과 대상에 해당되지 않지만, 타인 소유의 부동산을 임차하여 본점 또는 주사무소로 사용하다가 새로 취득한 부동산으로 이전하는 경우에는 취득세 중과대상에 해당됨

과밀억제권역 안에서 신축ㆍ증축한 사업용 부동산으로 본점ㆍ주사무소를 이전하게 되면 동일한 과밀억제권역 안의 기존 사업용 부동산에서 이전해 오는 경우라 하더라도 전체적으로 보아 그 과밀억제권역 안으로의 인구유입이나 산업집중의 효과가 없다고 할 수 없는 점 등을 종합하면, 과밀억제권역 안에서 본점ㆍ주사무소용 건축물을 신축ㆍ증축하여 동일한 과밀억제권역 안에 있던 기존의 본점 또는 주사무소에서 이전해 오는 경우라고 하더라도 취득세 중과대상에 해당함

법인이 부동산을 취득하여 임대를 하는 경우로서 해당 부동산이 사무소 등에 해당하지 않는 경우 취득세가 중과세 되지 아니한다. 다만, 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소인 경우 해당 사무소 면적에 대하여는 취득세가 중과세된다.

한편, 법인이 임대용부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산이 사무소 등에 해당하지 않는 것으로서 판단하여 일반세율을 적용하여 취득세 신고를 하는 경우 세무적인 문제가 발생할 가능성이 매우 높으므로 관련 법 조항 및 판례 등을 신중히 검토하여야 할 것이다.

지점 설립 전에 취득한 부동산의 경우 지점사업소용만 중과세는 것이므로 임대에 사용한 부분은 중과세에서 제외되나 임대관리 사무실 해당분은 지점사업소용으로 보아 중과된다. 다만, 지점 설치한 후 5년 이내에 임대용부동산을 취득하는 경우 중과세된다.

[참고] 2011년부터는 등록세가 취득세에 통합되면서 대도시 내에서 법인이 부동산을 취득하는 경우에 취득세를 중과세하고 있음

임대사업자가 임대하기 위하여 취득한 부동산은 중과세 대상에 해당되지 않는다는「지방세법 기본통칙」13-2 규정은 「지방세법」 제13조 제1항에 따른 본점이나 주사무소용 신ㆍ증축 사업용 부동산에 대한 것으로서, 대도시내에 법인 설립 및 지점 설치 후 5년 이내에 기존 건물을 취득하는 경우의 취득세 중과세 해당 여부는 같은 법 제2항 및 같은 법 시행령 제27조 제3항의 본문 후단에 따라 판단하여야 할 것이다.

[사실관계 및 판단] 청구법인은 이 건 부동산이 임대용 부동산으로서 지방세법령상의 사무소 등에 해당하지 않아 취득세 중과세 대상이 아니라고 주장하나, 지방세법령상의 사무소 등의 규정은 대도시 취득세 중과세 요건 중 법인의 설립에 따른 본점 또는 지점의 용도로 사용하는 경우의 사무소 등에 대한 범위를 정한 것으로서 또 다른 중과세 요건인 법인 설립일부터 5년 이내에 취득하는 업무용 및 비업무용 등의 일체의 부동산의 범위에는 해당하지 아니한다 할 것이다. 청구법인의 경우 대도시에서 설립일(2011.12.22.)부터 5년 이내에 이 건 부동산을 취득(2012.1.4.)하여 이 건 부동산이 임대용 부동산에 해당되는지 여부와 관계 없이 대도시 취득세 중과세 요건을 충족하였으므로 처분청이 청구법인의 이 건 부동산 취득에 대하여 취득세를 중과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

등록세 중과세요건인 지점의 설치에 따른 부동산등기에 있어서 지점이라 함은 법인세법, 부가가치세법 또는 소득세법의 규정에 의하여 등록된 사업장으로서 그 명칭 여하를 불문하고 인적·물적 설비를 갖추고 계속하여 법인의 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말하며, 여기에서 말하는 인적설비란 당해 법인의 지휘·감독하에 인원이 상주하는 것을 뜻할 뿐이고 그 고용형식이 당해 법인에 직속하는 형태를 요구하는 것은 아니라 할 것이고, 이 경우 건축물에 설치된 지점업무를 위탁받은 법인은 건축물 소유법인의 지휘·감독을 받으면서 건축물에 대한 임차문의 관련사항과 임대차계약 체결 등 지점업무를 수행하고 있다고 볼 수 있으므로, 건축물에 대한 이전등기 및 소유권보존등기를 각각 대도시 내의 지점설치에 따른 일체의 부동산등기로 보아 등록세 등을 중과세한 처분은 적법함

지방세법 제138조 및 지방세법시행령 제102조 제2항의 규정에 의하여 대도시내 법인의 지점설치 및 그 지점설치 이후 5년이내에 취득하는 일체의 부동산에 대한 등기에 대하여 등록세를 중과세 하는바, 대도시내에서 법인설립 후 5년이 경과된 법인이 부동산임대업을 영위하기 위하여 부동산을 취득등기한 후 당해 임대용 부동산에 별도의 인적·물적 설비를 갖춘 지점을 설치하지 아니하고 본점에서 임대업무를 수행하는 경우에는 등록세 중과세대상에 해당하지 않는 것임

법인이 대도시에 본, 지점용도가 아닌 투자 등을 위하여 부동산을 취득하는 경우 법인 설립 이후 5년 이내는 취득세가 중과세되므로 중과세를 피하기 위하여 설립된 지 5년이 경과한 휴면법인 등을 인수하여 그 법인 이름으로 부동산을 취득하는 방법을 택하기도 하였다. 따라서 이러한 편법을 방지하기 위하여 휴면법인을 인수하는 경우 휴면법인은 설립 후 5년이 경과하였다하더라도 설립일이 아닌 인수시점에 법인을 신규로 설립한 것으로 지방세법을 정비하였으며, 휴면법인을 인수하는 것은 상법상 법인의 설립이 아니지만 지방세법상 법인의 설립으로 본다.

휴면법인이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인을 말한다.

법인이 사원에게 분양이나 임대할 목적으로 사원주거용 목적 부동산을 취득하는 경우에는 중과세를 하지 아니한다. 주거용 부동산이란 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다.)의 건축물의 전용면적이 60제곱미터 이하인 공동주택 및 그 부속토지를 말한다.

직접 사용하여야 하는 기한 또는 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용이 금지되는 기간은 3년으로 한다.

지방세법 제13조 제1항에서는 과밀억제권역(산업단지·유치지역 및 공업지역은 제외)에서 비도시형 공장을 신설ㆍ증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우에 취득세 표준세율에 4%를 더하여 중과세된다. (6.8% = 표준세율 2.8% + 4%)

한편, 지방세법 제13조 제2항 제2호에서는 대도시(과밀억제권역 중 산업단지, 유치지역 및 공업지역을 제외한 지역)에서 비도시형 공장을 신설ㆍ증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우에 취득세 표준세율에 3배를 한 후에 4%를 공제하여 중과세하도록 되어 있다.(4.4% = 표준세액 2.8% × 3배 – 4%)

이와 같이 공장의 신설ㆍ증설에 대하여 중과세 규정을 중복으로 두면서 각각 다른 세율이 적용됨으로서 다시 ‘지방세법 제13조 제6항에서 이들 규정이 동시에 적용되는 경우에는 표준세율의 100분의 300으로 한다.’라고 규정하여 과밀억제권역 내 공장의 신설 및 증축시 취득세 중과세 세율은 8.4%(원시 취득 2.8% × 3배)가 된다.

과밀억제권내에서 법인 설립 후 5년이 경과한 법인이 공장을 신설 또는 증축한 경우 제13조 제1항에 규정한 세율을 적용한다. [6.8% = 2.8% + 중과기준세율(2%) × 2배]

부동산을 취득한 날부터 5년 이상 경과한 후 공장을 신설하거나 증설하는 경우 취득세는 중과세되지 않는다.

대도시내 공장의 원시 취득에 대하여는 지방세법 제13조 후단에서 중과세 규정을 두고 있으나 승계취득에 대하여는 지방세법에서 별도의 중과세 규정이 없다. 다만, 지방세법 시행령 제27조 제3항의 규정에 의하여 대도시에서의 법인 설립 후 5년 이내에 취득하는 모든 부동산에 대하여 중과세하는 것으로 되어 있기 때문에 법인 설립 또는 지점 설치 후 5년 이내에 공장을 취득하는 경우 중과세가 적용될 수 있다.

대법원에서는 신설된 공장이 중과세 공장에 해당하지 아니하여 중과세할 수 없다 하더라도, 그 공장이 대도시 내에서의 법인 설립 후 5년 이내에 신설된 것으로서 일반 부동산의 중과세요건을 충족하고 있다면, 그 공장 신설에 따른 부동산에 대해서는 같은 법 제13조 제2항 제1호에 따라 중과세할 수 있는 것으로 판결한 바 있다(대판 2008두6325, 2008.7.10).

그리고 지방세법 시행령 제27조에서는 지점·분사무소가 아닌 “사무소 또는 사업장”으로 그 범위를 확대하였고, 중과세 부동산의 범위를 모든 부동산으로 규정함으로써 본점·주사무소·지점·분사무소와 관련없이 사업자등록을 한 사업장이라면 도시형공장도 중과세를 할 수 있는 것으로 하고 있다.

따라서 공장을 승계취득하는 경우에도 중과세가 되는 것이며, 과밀억제권역 중 산업단지가 아닌 경우 지방세법 제13조 제2항 제1호에서 정하고 있는 세율[8% = (표준세율 4% × 3배 – 중과기준세율(2%) × 2배)]을 적용하여 취득세를 신고 및 납부하여야 한다.

취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 제13조제1항부터 제7항까지의 세율의 적용대상이 되었을 때에는 대통령령으로 정하는 날부터 60일 이내에 제13조제1항부터 제7항까지의 세율(제16조제6항제2호에 해당하는 경우에는 제13조의2제3항의 세율)을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다. (지방세법 제20조 ②)

취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.

취득세를 납부하는 경우 취득세의 부가세인 농어촌특별세(국세) 및 지방교육세(지방세)를 같이 납부하여야 한다.

「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액 100분의 10로 한다.

취득물건에 대하여 지방세법 제10조의 과세표준에 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율(표준세율)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20으로 한다.