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부동산매매업의 경우 세율이나 공제되는 필요경비가 양도소득보다 유리하기 때문에 부동산매매업에 해당하는 경우 부동산매매업으로 사업자등록을 하여야 하며, 부동산매매업을 하고자 하는 경우 일반사업자로 등록을 하여야 한다.

부동산매매업을 영위하는 개인사업자는 사업자등록을 하여야 하며, 사업자등록 관할 세무서는 '업무를 총괄하는 장소'로 한다.

일반적인 경우 부동산을 취득하여 양도하는 경우 양도소득세를 신고 및 납부함으로서 다른 소득과 합산하지 아니하고, 납세의무는 종결되며, 사업자에 해당하지 않는 경우 부가가치세 신고납부의무 또한 없다.

단, 부동산매매를 사업으로 하는 경우(통상 반기 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우) 양도소득세가 아닌 부동산매매업에 해당하게 되며, 이 경우 부동산의 양도로 인한 소득을 다른 종합소득 합산대상 소득과 합산하여 종합소득세를 신고하여야 하며, 과세대상 부동산(상가건물, 국민주택 규모 초과 주택등)을 양도하는 경우 부가가치세를 별도로 신고ㆍ납부하여야 한다.

따라서 1년(1.1. ～ 12.31.) 동안 여러 건의 부동산을 사고파는 경우 양도소득세만을 신고납부할 것인지 부동산매매업으로 사업자등록을 하여 부가가치세 및 종합소득세 신고납부를 할 것인지 여부에 대하여 신중한 검토가 필요하며, 소득 분류를 잘못하여 신고ㆍ납부(부동산매매업 사업소득 → 양도소득세로 신고, 양도소득 → 부동산매매업으로 신고)한 경우 중대한 세무적 문제가 발생하므로 주의를 요한다.

한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물개발 및 공급업은 제외하되, 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.

사업상의 목적으로 1과세기간(부가가치세 과세기간 1월 ~ 6월, 7월 ~ 12월)에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 형태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.

부동산매매업으로 사업자등록을 한 경우 부동산매매업에 해당하며, 사업자등록을 하지 아니하였더라도 부동산거래의 규모, 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는 형태를 가질 때 과세당국은 사업자로 간주한다.

건설업과 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업은 다음과 같다.

1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실은 없지만, 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적ㆍ반복적으로 부동산거래를 하였다면 부동산매매업을 영위한 것임

취득, 양도 행위가 일시 우발적이냐 계속 반복적이냐에 따라 사업성이 있음을 판단한다. 즉, 사업으로 볼 수 있을 정도의 계속, 반복적인 성격에 해당되면, 사업자등록을 내고 사업소득으로 신고해야 한다. 한편, 부동산매매업인 사업소득의 경우 타 종합소득과 합산하여 신고·납부하여야 하나 양도소득은 타 소득과 합산하지 않는다.

주거용 건물개발 및 공급업은 주택신축판매업으로 부동산매매업에 해당하지 아니한다. 다만, 구입한 주거용 건물을 매입하여 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.

판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.

○ 주택을 신축하여 판매하는 개인사업자로 주택신축건설업으로 사업자등록을 하고 주택건설용지로 대지 A필지 ○○평, B필지 ○○평을 취득하여 장부상 재고자산으로 계상한 후, A필지는 주택을 신축하여 판매하고 건설업으로 종합소득세를 납부하였습니다.

○ 그러나, B필지는 사정에 의하여 주택을 신축하지 못하고 나대지인 상태로 양도하였습니다.

○ 나대지인 상태로 양도한 B필지에 대하여 양도소득세를 납부하는지? 종합소득세를 납부하는지? 양설로 의문이 있어 질의합니다.

상가 건물을 신축하여 분양판매하는 경우 부동산업[부동산 개발 및 공급업(비주거용 건물 개발 및 공급업)]으로 부동산매매업에 해당하며, 이 경우 부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고 및 납부를 하여야 한다.

양도소득에 해당함에도 부동산매매업으로 판단하여 예정 신고·납부한 경우 양도소득세로 계상한 금액에서 사업소득세로 납부한 세액을 차감한 금액을 적게 납부한 것이므로 과소납부세액 및 납부불성실가산세를 추징당하게 되므로 소득분류를 함에 있어 각별한 주의를 요한다. 한편, 부동산매매업의 요건인 사업자등록이 되어 있다하더라도 그 실질이 양도소득에 해당하는 경우 과세당국은 양도소득으로 보아 세금을 추징하게 된다.

부동산매매업에 해당함에도 양도소득으로 신고·납부한 경우 세무상 중대한 문제는 없을 것이다. 다만, 국민주택 규모를 초과하는 주택을 양도하는 경우로서 사업자의 지위에 있지 않는 경우 부가가치세를 별도로 신고·납부할 의무는 없으나 부동산매매업에 해당하는 경우에는 부가가치세를 거래징수하여 신고·납부하여야 하는 것이므로 이를 누락한 경우 부가가치세 및 가산세를 추징당하게 되므로 유의를 하여야 한다.

거주자가 「소득세법」 제70조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 함에 있어 소득분류를 잘못하여 종합소득을 양도소득으로 신고한 경우에는 「국세기본법」 제47조의 3 규정에 의한 과소신고가산세를 적용하지 아니하나, 다만 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우에는 과소신고가산세를 적용하는 것임.

본인 거주 주택은 매매용 주택이 아니므로 1세대 1주택에 해당하는 경우 비과세를 적용받을 수 있으며, 거주 주택 양도시에는 양도소득세가 과세된다. 다만, 주거용인지 매매용인지 여부는 사실 판단할 문제가 있어 세무상 쟁점이 될 소지가 있으므로 관련 사례들을 종합적으로 검토하여야 할 것이다.

양도시점에서 사업성이 있느냐가 가장 중요한 판단기준으로 사업자등록 이후의 사업목적의 판매인 경우 사업소득이 된다.

판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업(사업소득)에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단하여야 한다. (소득-523, 2013.09.04)