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비사업용 토지란 재산세 종합합산 과세대상 토지 및 농지, 임야 등 을 소유하는 기간 중 일정 기간 이상 재촌 자경등의 요건을 충족하지 못한 토지를 말한다. (소득세법 제104조의3)

나대지, 잡종지 등 재산세 종합합산 과세대상 토지는 비사업용 토지에 해당한다. 단, 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지는 사업용 토지에 해당한다.

한편, 재산세 종합합산과세대상 토지 중 주차장, 하치장, 야적장 등 특정한 용도로 사용하거나 하치장, 야적장 등으로 임대하는 경우 사업용에 해당한다. [소득세법 시행령 제168조의11]

다만, 이러한 용도로 사용하였는지 여부는 사실 판단할 문제가 있고, 납세자와 과세당국의 입장 차이로 인하여 납세자가 사업용으로 보아 추가 세율을 적용하지 아니하고 양도소득세를 신고 및 납부한 경우로서 그 근거가 불충분한 경우 세금을 추징당하는 사례가 빈번히 발생하므로 양도소득세 신고 전 세무공무원이 납득할 만한 근거를 구비하여 문제가 발생하지 않도록 주의를 하여야 할 것이다.

농지, 임야, 목장용지 외의 토지가 「지방세법」제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지인 경우 「소득세법」 제104조의3제1항제4호나목 규정에 따라 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것임

[상세 내용] 소득세법 시행령 제168조의8 ～ 제168조의11

농지 임야 등 대상 토지를 소유하는 기간 중 다음 각 호의 기간 이상을 재촌 재경 등 사업에 사용하지 아니한 토지를 말한다.

비사업용 토지를 양도하는 경우 10%의 가산세율을 추가로 납부하여야 하므로 비사업용토지 양도전 사업용 토지로 전환할 수 있는 지 여부를 검토하여 사업용으로 전환이 가능한 경우 전환하여 세금을 절세할 수 있도록 한다. 단, 사업용으로 사용한 기간이 기준 기간 이상이여야 하는 점을 유의하여야 한다.

물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장 등으로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지

주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나대지로서 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지로서 660제곱미터 이내에 한한다.

비사업용 토지라도 보유기간이 3년 이상인 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 세법 개정과정을 거쳐 2017년 1월 1일 이후 장기보유특별공제 보유기간 기산일은 취득일부터로 한다.

부동산 투기로 여러 가지 사회적인 문제가 발생함에 따라 2021.3.29. 대책에서 2022. 1. 1. 이후 사업용 토지(양도세 중과세율 배제) 범위를 축소하는 한편, 비사업용 토지 양도시 중과세율 인상(+10→+20%p) 및 장기보유특별공제 적용을 배제하고, 주말농장용 농지를 사업용 토지에서 제외하려고 하였으나 입법과정에서 보류되었다.

2년 이상 비사업용토지에 해당하는 토지를 양도하는 경우 기본세율 에 10%를 가산하여 양도소득세를 납부하여야 한다.

동일한 과세기간에 둘 이상의 자산을 양도하는 경우에는 해당 과세기간의 양도소득과세표준의 합계액에 대하여 기본세율(6% ∼ 45%)을 적용한 양도소득산출세액과 자산별 양도소득 산출세액(소득세법 제104조 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용) 합계액 중 큰 금액을 양도소득 산출세액으로 하여야 한다. [소득세법 제104조 ⑤]

한편, 한 필지의 토지가 비사업용 토지와 그 외의 토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득세액을 계산한다.

비사업용 토지를 양도하는 경우 10%가 추가 과세되므로 사업용 전환 여부를 검토하여야 한다.