삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	상가ㆍ주택 겸용 건물 취득세, 양도소득세 등
등록일	2023-11-03

상가주택의 취득과 관련한 세금

[1] 상가주택 취득세

상가 주택의 취득세는 주택부분과 상가로 구분하여 납부하여야 하며, 상가주택의 주택부분을 임대주택으로 등록하더라도 취득세는 감면되지 않는다. 한편, 조정대상지역 2주택 이상등 취득에 해당하는 경우 취득세가 중과세(취득세 편 참조)된다.

→ 상가주택의 주택분 및 상가분 세금 비교

구 분		주택분	상가분
취득	취득세 등	취득금액의 1.1% ～ 3.5%	취득금액의 4.6%
취득	부가가치세	건물가액의 10%	일반과세자 환급
보유	재산세	0.1% ∼ 0.4%	토지 : 0.2 ∼ 0.4% 건물 : 0.25%
	종합부동산세	합산(장기임대주택 제외)	합산 제외
	종합소득세	2주택 이상 임대소득 신고	임대소득 신고
	부가가치세	없음	월세 및 보증금 이자의 10%
양도	양도소득세	과세(단, 1세대1주택 비과세)	과세

[2] 상가분에 대한 세무서 사업자등록 및 매입세액공제

업무용 건물과 주거용 건물을 동시에 임대하는 경우 부동산임대업으로 등록을 하여야 하며, 상가의 경우 사업자등록을 하여 임대료에 대해서는 부가가치세를 신고 및 납부하여야 한다.

상가주택 양도와 관련한 세금

상가주택의 양도소득세는 복잡한 세법 구조로 인하여 다양한 쟁점이 발생할 수 있으므로 각별한 주의를 하여야 한다.

[1] 주택 및 상가 복합주택

건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

▶ 겸용주택의 주택판정 요약

1. 주택면적 > 주택이외의 면적 : 전부를 주택으로 본다.

2. 주택면적 < (=) 주택이외의 면적 : 주택부분만 주택으로 본다.

구 분	비과세 여부
주택 ＞ 점포	점포를 주택으로 보아 전체를 비과세
주택 < (=) 점포	주택부분은 비과세, 점포부분만 과세

▶ 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 경우

1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다.

[개정 세법] 고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화 (소득세법 시행령 제160조 제1항)

12억원 초과 겸용주택은 주택과 주택외 부분을 분리하여 주택이 상가 면적보다 큰 경우에도 주택 부분만 주택으로 봄
<적용시기> 2022.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

[2] 상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용

양도소득세 신고 및 납부시 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보며, 상가의 연면적이 주택의 연면적보다 큰 경우 주택부분은 주택으로 상가부분은 상가로 본다. 연면적이란 각 층의 면적을 합한 면적을 말한다.

• 주택의 연면적 ＞ 상가의 연면적 : 모두 주택

• 주택의 연면적 < (=) 상가의 연면적 : 주택부분은 주택, 상가부분은 상가

[3] 상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분

주택부분의 가액 및 상가가액은 실제 거래가액으로 구분하여 매매계약서를 작성하여야 한다. 그러나 계약서에 구분하여 기재된 건물가액의 경제적 합리성이 결여되어 있거나, 임의 구분 기재한 것으로 확인되는 경우 매매계약서에 건물가액이 구분 기재되었다 하더라도 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 이를 인정하지 않는다.

이에 따라 2016년부터 기준시가로 안분한 금액과 임의로 기재된 금액의 차이가 30% 이상 나는 경우 기준시가에 따라 계산한 금액을 기준으로 부가가치세가 과세된다. [소득세법 제100조 ③]

◈ 겸용주택 양도시 상가 및 주택 기준시가 산정방법 (서면인터넷방문상담5팀-861 생산일자 : 2006.11.17.)

[요지]

양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 가액의 구분이 불분명한 때에는 감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의하여 안분계산하는 것임

[회신]

1.양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의하여 안분계산하는 것이며,이 경우 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것임.

2. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다.

3. 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목이 정하는 건물의 기준시가를 산정함에 있어서 용도지수 적용시의 용도구분은 양도 및 취득당시의 「건축법 시행령」 별표1 “용도별 건축물의 종류”에 따르는 것입니다.

[4] 일반과세자 건물 양도 및 부가가치세

상가분에 대하여 일반과세사업자로 등록되어 있는 경우 상가분에 대하여 부가가치세를 징수하여 신고 및 납부하여야 한다.

간이과세자 건물 양도 및 부가가치세

부동산임대업이 간이과세자로 등록되어 있는 상태에서 양도하는 경우 다음의 금액을 부가가치세로 신고·납부하여야 하며, 이 경우 계약서에 부가가치세에 대한 별도의 내용이 없는 경우 양도인이 부담하여야 하며, 간이과세자가 건물을 양도하고 납부한 부가가치세는 양도차익 계산시 양도소득 필요경비로 산입할 수 없다.

■ 건물(상가분) 매매금액 × 10% × 30%(부가가치율)

[ 겸용주택 양도소득세 절세 및 세무리스크 ]

◈ 납세자 신고 1세대 1주택 비과세 (주택면적 > 상가면적) → 세무서의 현장 확인 (상가면적 > 주택면적) 양도소득세 추징

주택의 면적이 상가보다 큰 것으로 하여 1세대 1주택 비과세 적용을 받았으나 세무서의 현장 확인에 의하여 상가면적이 주택면적보다 큰 것으로 판단하여 상가부분에 대하여 양도소득세를 결정함

[양도, 조심-2014-중-4094 , 2015.04.22 , 기각]

부속사 중 일부가 방 형태로 되어 있다고 하더라도 화장실이나 세면장 등 주거에 필수적인 시설이 함께 설치되어 있지 않고, 음식점 주방으로 사용되는 공간을 같이 점유하고 있어 부속사를 상시주거에 공하는 건물로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

◈ 상가 주택 증ㆍ개축과 장기보유특별공제 착오 계상 [양도, 조심-2014-서-2708 , 2015.12.30 , 기각]

겸용주택의 증ㆍ개축으로 상가의 면적이 넓어진 경우로서 양도 당시 상가의 면적이 넓은 경우 장기보유특별공제는 상가 및 주택을 구분하여 장기보유특별공제를 받아야 함에도 주택 보유기간에 대한 장기보유특별공제를 적용받아 신고ㆍ납부한 내용에 대하여 양도소득세를 추징함