삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	오피스텔 매입 및 보유, 양도 세금
등록일	2023-11-03

오피스텔 매입과 부가가치세

[1] 오피스텔 매입과 부가가치세

국민주택 규모 이하 주택을 취득하는 경우 부가가치세 면제되지만, 오피스텔의 경우 주거용이라 하더라도 부가가치세가 과세된다. 이는 국민주택 이하 규모의 면세규정은 「조세특례제한법」에서 그 대상을 「주택법」에 의한 주택으로 한정하기 때문이다. 따라서 오피스텔은 「주택법」에 의한 주택이 아니므로 주거용으로 사용하더라도 부가가치세가 과세되는 것이며, 매입시 부가가치세를 부담하여야 한다.

□ 조세특례제한법 시행령 제106조(부가가치세 면제 등) ④ -요약-

1. 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(다가구주택은 가구당 전용면적 기준) 이하인 주택

[2] 오피스텔을 매입하여 일반과세사업자로 등록후 업무용으로 임대하는 경우 부가가치세 매입세액 환급

부가가치세란 사업자가 물품 등을 판매하는 경우 부가가치세법의 규정에 의하여 그 물품대금의 10%를 세금(거래세)으로 더 받아 두었다가 일정 기간 단위로 세무서에 납부하는 세금으로 오피스텔 구입시 매입자가 부담하는 부가가치세는 오피스텔 건축사업자에게 건물대금의 10%를 더 준 금액으로 부가가치세는 매입자가 부담하되, 납부는 매출자가 하게 된다. 다만, 매입자가 일반과세사업자로 사업자등록을 하고, 매입한 물품등을 자기의 과세사업에 사용하는 것으로서 세금계산서를 수취한 경우 매입시 부담한 부가가치세를 세무서로부터 돌려받을 수 있다. 따라서 오피스텔을 매입하여 주거용도가 아닌 사무실용도로 부동산임대를 하는 경우 과세사업자에 해당하게 되며, 일반과세사업자로 등록하면, 오피스텔 매입과 관련한 매입세액을 세무서로부터 돌려받을 수 있는 것이다.

▶ 토지의 공급은 부가가치세가 과세되지 않음(면세)

면세란 부가가치세가 면제된다는 의미로 토지의 공급은 부가가치세가 과세되지 않는다. 따라서 오피스텔 매입시 토지분은 부가가치세가 없는 것이다.

▶ 국민주택의 공급은 부가가치세가 과세되지 않음(면세)

「주택법」에 의한 국민주택(전용면적 85㎡ 이하인 주택)의 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다. 단, 오피스텔의 경우 주거용으로 사용한다하더라도 오피스텔은 「주택법」에 의한 주택이 아니므로 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에도 부가가치세가 과세되어 매입시 건물분에 대하여 부가가치세를 부담하게 된다.

[3] 주거용 오피스텔 매입 및 임대하는 경우 매입세액 부담

사업자가 과세되는 물품을 구입하여 면세사업에 사용하는 경우 그 매입세액은 공제를 받을 수 없다. 따라서 오피스텔을 구입하여 주택으로 임대하는 경우 오피스텔 매입시 부담한 매입세액을 환급받을 수 없으며, 주택임대는 부가가치세가 면세되므로 부가가치세 신고 및 납부의무가 없다.

▶ 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 임대료는 부가가치세가 과세되지 않음

오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 부가가치세가 면세되므로 임대수익에 대하여 부가가치세를 신고납부하지 않아도 된다.

오피스텔 취득세

[1] 취득세

오피스텔 취득은 주거용 여부와 상관없이 주택으로 보지 않고 일반 건물매매로 보기 때문에 취득가액의 4.6%에 상당하는 금액을 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)로 부담하여야 한다.

반면, 주택의 경우 국민주택규모 이하이고 취득가액이 6억원 이하인 경우 취득세는 1.1%(농어촌특별세 면세, 지방교육세 포함)만 부담하고 부가가치세도 면세되나 같은 조건의 주거용 오피스텔 취득시에는 부가가치세 및 높은 세율의 취득세를 부담하여야 하는 것이다.

[2] 다른 주택을 취득하는 경우 주거용 오피스텔은 주택수 에 포함되어 다른 주택의 취득세가 중과세 될 수 있음

오피스텔 취득 자체는 취득세가 중과세되지 않으나 2020. 8. 12. 이후 취득한 ‘주거용 오피스텔'의 경우 취득세 중과 판단 시 주택수에 포함되므로 다른 주택을 매입할 때 취득세 중과 여부를 반드시 검토하여야 한다. 단, 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 취득세 중과 판단 시 주택수에서 제외한다.

오피스텔 재산세

[1] 오피스텔 재산세

재산세는 취득세와 달리 실제 용도에 의하여 부과를 하는 것을 원칙으로 한다. 따라서 공부상의 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 의해 재산세를 부과하기 때문에 오피스텔이 공부상 업무시설이라도 사실상 주거용인 경우 주택과 같은 0.1~0.4%의 재산세율을 적용받는다.

[2] 재산세 부과기준일 → 매 년 6월 1일

재산세 부과기준일은 매 년 6월 1일이며, 6월 1일 현재 공부상 소유권을 가진 자에게 1년분 보유기간 전체에 대한 재산세 부과한다. 따라서 보유하던 부동산을 5월 31일 매도하여 소유권이 변경되는 경우 매도인은 1월 1일부터 5월 31일까지 부동산을 보유하였음에도 해당 기간 동안의 재산세 상당액을 부담하지 않아도 되나 매수인은 1년분 재산세를 납부하여야 함으로서 1월 1일부터 5월 31일까지 부동산을 보유하지 아니하였음에도 재산세를 부담하여야 한다.

[3] 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔 재산세

재산세의 경우 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 재산세는 다르게 부과하며, 재산세 세율은 다음과 같다. [지방세법 제111조]

→ 업무용 오피스텔 : 토지 및 건물을 구분하여 재산세 부과

구분	과세표준	세율
토지	2억원 이하	1,000분의 2
	2억원 초과 10억원 이하	40만원＋2억원 초과금액의 1,000분의 3
	10억원 초과	280만원＋10억원 초과금액의 1,000분의 4
건물	구분 없음	1천분의 2.5

→ 주거용 오피스텔 : 주택으로 재산세 부과

과세표준	세율
6천만원 이하	1,000분의 1
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원＋6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5
1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원＋1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5
3억원 초과	570,000원＋3억원 초과금액의 1,000분의 4

→ 재산세 납기 (지방세법 제115조)

구 분		납 기
토지		매년 9월 16일부터 9월 30일까지
건축물		매년 7월 16일부터 7월 31일까지
주택(분할 납부)	1차	매년 7월 16일부터 7월 31일까지
주택(분할 납부)	2차	매년 9월 16일부터 9월 30일까지

▶ 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 재산세 절세

주거용 오피스텔의 재산세는 업무용 오피스텔에 비하여 재산세 세율이 낮으며, 재산세의 경우 취득세와는 달리 실제 주거용으로 사용하는 경우 주거용으로 부과하게 된다. 따라서 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 재산세 부과기준일(6월 1일)로부터 역산하여 10일 이전에 시·군·구에 신고하는 경우 담당공무원의 확인을 거쳐 주택으로 재산세를 부과하게 되어 재산세를 줄일 수 있다. 다만, 주택으로 되는 경우 여러 가지 세무상 문제(오피스텔의 사실상 용도변경과 세무문제 참조)가 있으므로 각별히 유의를 하여야 한다.

오피스텔 종합부동산세

[1] 오피스텔의 종합부동산세 과세대상 여부

업무용오피스텔의 경우 주택분 재산세가 과세되지 않기 때문에 주택분 종합부동산세가 과세되지는 않는 것이나, 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔인 경우 주택에 해당하여 종합부동산세가 과세된다.

[2] 오피스텔을 지방자치단체에 주거용으로 신고시 주의사항

오피스텔은 주택법 제2조(정의)에서 규정하는 주택이 아니라 준주택이다. 따라서 오피스텔을 취득하는 경우, 주거용이라고 해도 건축물대장상의 용도에 따라 건축물에 대한 취득세율등 4.6%가 적용되며, 재산세의 경우에도 지방자치단체는 업무용으로 부과한다.

다만, 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우로서 주거용으로 별도로 신고를 하는 경우 주택분으로 재산세가 고지되며, 이 경우 거주자별로 보유한 주택 공시가격이 9억원(1세대 1주택자 12억원)을 초과하는 경우 종합부동산세 과세대상에 해당하므로 각별한 주의를 요한다.

예를 들어 고가의 1주택을 보유한 사람이 오피스텔을 취득해 주택분 재산세로 변경하면 종합부동산세에서는 2주택자로 본다. 따라서 이 경우 종합부동산세 공제액도 12억원이 아니라 9억원만 받을 수 있고, 1주택자가 받을 수 있는 고령 및 장기보유세액공제도 받을 수 없게 되므로 재산세를 조금 아끼려다 종합부동산세 폭탄을 맞게 되는 것이다.

한편, 국세청은 지방자치단체로부터 통보받은 재산세 부과자료에 근거하여 종합부동산세를 과세하므로 실질적으로 주거용 오피스텔임에도 종합부동산세 고지금액에서 제외하게 되나 국세청이 종합부동산세 부과 이후 오피스텔의 주거용 여부에 대한 일괄조사, 임차인의 연말정산시 월세소득공제, 기타 유관기관과의 협조를 통하여 주거용 오피스텔을 파악하여 추가 고지를 할 수 있는 세무적 문제는 있다.

오피스텔 양도와 양도소득세

[1] 양도소득세

오피스텔을 양도하는 경우 양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다. 단, 오피스텔이 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하는 경우 또는 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다.

[2] 주거용 오피스텔의 1세대 1주택 및 일시적 2주택 비과세

오피스텔 1채 외에 다른 주택이 없는 경우로서 주거용으로 사용한 기간이 2년 이상인 경우 1세대 1주택에 해당하여 비과세를 적용받을 수 있다. 한편, 주거용 오피스텔이 있고 별도의 1주택이 있는 경우 오피스텔 또는 주택 양도시 1세대 1주택에 해당하지 아니하여 양도소득세를 부담하여야 한다. 단, 일시적 2주택의 경우에는 비과세된다.

업무용 오피스텔 양도시 부가가치세

[1] 일반과세자인 경우

업무용으로 사용하던 오피스텔을 양도하는 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발급하고, 부가가치세를 신고 및 납부하여야 한다.

▶ 건물가액 계산 및 세금계산서 발급, 부가가치세 신고·납부

1) 업무용 건물가액의 10%는 부가가치세가 과세되므로 세금계산서를 발급(토지분에 대한 계산서 발급의무는 없음, 소득세법 시행령 제211조 ② 4)하고, 부가가치세를 신고 납부하여야 한다.

2) 계약서에 면세되는 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 과세되는 건물가액을 현저하게 저가로 명시 하는 등의 사유로 인하여 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하는 경우(기준시가로 토지 및 건물가액을 안분한 금액보다 30% 이상 차이가 나는 경우)에는 아래 순서에 의하여 해당되는 금액을 거래가액으로 적용한다. (부가가치세법 제29조 ⑨)

1. 감정평가액이 있는 경우: 감정평가가액에 비례하여 안분계산

2. 감정평가액이 없으나 기준시가가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분계산하여야 한다.

▶ 포괄양도양수 및 부가가치세 신고·납부

사업에 관한 모든 권리의무를 양수인에게 포괄양도양수하는 경우 세금계산서 발급의무가 없다. 다만, 포괄 양도양수의 경우 여러 가지 세무적 문제가 있을 수 있으므로 반드시 세무사에 의뢰하여 처리하여야 한다.

[2] 간이과세자인 경우

건물분 매매금액의 10%에 40%(부동산임대업의 부가가치율)를 곱한 금액을 부가가치세로 신고 및 납부하여야 한다.

→ 업종별 부가가치율 [부령 제111조 ②] (개정) ‘21.7.1. 이후

업 종	부가가치율
5. 금융 및 보험 관련 서비스업, 전문·과학 및 기술 서비스업, 사업시설관리·사업지원 및 임대 서비스업, 부동산 관련 서비스업, 부동산임대업	40%

오피스텔 장기임대주택 등록 세금 절세 등

[1] 장기임대주택 지방자치단체 등록 및 세무서 사업자등록

오피스텔을 주거용으로 임대하면서 각종 세금혜택을 받고자 하는 경우 주소지 관할 시군구청에 임대사업자로 등록을 하고, 등록한 주소지를 사업장으로 하여 관할 세무서에 면세 사업자등록을 하여야 한다.

단, 세무서 사업자등록은 장기임대주택 여부에 관계없이 의무적으로 사업자등록을 하여야 하며, 사업자등록을 하지 않는 경우 가산세(미등록기간 주택임대 수입금액의 1천분의2)가 적용된다.

→ 장기일반민간임대주택의 임대기간에 따른 감면율

관련 법령	임대기간	감면내용
조특법 제97조의4	6년 이상	장기보유특별공제율 추가 공제
조특법 제97조의3	8년 이상	장기보유특별공제율 : 50%
조특법 제97조의3	10년 이상	장기보유특별공제율 : 70%

■ 조정대상지역 장기임대주택 등록시 세제 혜택

1) 조세특례제한법 제97조의3에 의한 장기보유특별공제
(요건) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(서울, 경기, 인천 외 3억원) 이하

2) 조세특례제한법 제96조에 의한 소형주택 임대사업자 세액감면
(요건) 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하

[2] 장기임대 오피스텔과 1주택을 보유한 경우 거주주택 비과세

오피스텔을 장기임대주택으로 등록하는 경우로서 거주주택 비과세 요건을 충족하는 경우 2년 이상 거주한 주택은 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. (1세대 1주택 비과세 특례 참조)

▶ 오피스텔은 조정대상지역이더라도 장기임대주택으로 등록하는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

[3] 주거용 장기임대 오피스텔 종합부동산세

오피스텔을 장기임대주택으로 등록하는 경우 종합부동산세 합산에서 배제된다. 단, 조정대상지역내 2018.9.14. 이후 새로 취득 하는 주거용 오피스텔은 장기임대를 하더라도 종합부동산세 과세표준에 합산된다.

오피스텔의 용도변경과 세무문제

[1] 업무용 오피스텔을 주거용으로 전환한 경우

업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전환하는 경우로서 일반과세사업자로 등록하여 건물분에 대하여 매입세액을 환급받은 경우 환급받은 매입세액을 경과기간에 따라 일정률을 곱한 금액을 납부하여야 한다. 즉, 과세사업(업무용으로 임대)에 사용하던 오피스텔을 면세사업(주거용으로 임대)으로 사용하는 경우 환급받았던 부가가치세를 다음의 계산방법에 의하여 계산한 부가가치세를 납부하여야 하는 것이다. 단, 오피스텔 취득 이후 10년이 경과하면, 주거용으로 전용하더라도 부가가치세를 다시 납부하지 않아도 된다.

▶ 납부할 부가가치세 과세표준 및 납부세액 계산방법

• 과세표준(시가) : 매입세액을 공제받은 오피스텔의 취득가액 × (1 － 5/100 × 경과된 과세기간의 수)

• 납부할 부가가치세 : 과세표준 × 10/100

▶ 경과된 과세기간 수 계산

과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보아 과세기간의 수를 계산한다. 예를 들어 20×6. 5. 20. 일반과세사업자로 등록한 후 매입세액을 환급을 받았으나 20×7. 1. 20. 주거용으로 전환하는 경우 경과한 과세기간 수는 ‘2’임(20×6년 1기, 20×6년 2기, 1기)

[2] 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 전환한 경우

오피스텔 매입시 주거용으로 임대한 경우 매입세액을 공제받을 수 없었으나 차후 업무용으로 임대하면서 일반과세사업자로 사업자등록을 하여 부가가치세를 신고납부하는 경우 매입세액에 일정률을 곱한 금액을 공제받을 수 있으며, 이 경우 ‘과세사업전환 감가상각자산 신고서’를 제출하여야 한다. (부가가치세법 시행령 제85조)

[사례] 20×7. 5. 오피스텔 취득, 주거용으로 임대하다 20×9. 7 업무용으로 전환, 취득금액 215,000,000원 취득시 매입세액은 공제받지 못함

과세표준 : 건물 150,000,000원, 건물분 부가가치세 15,000,000원,

토지분 50,000,000원

공제되는 세액 = 취득 당시 해당 재화의 면세사업 등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × ( 1 - 5% × 경과된 과세기간 수)
15,000,000원 × (1- 5% × 5) = 11,250,000원

◈ 임대하던 오피스텔을 업무용으로 임대시 과세사업 전환 감가상각자산에 대한 매입세액공제 가능함[업무용 > 주거용 > 업무용] (법규부가2013-43, 2013.2.15.)

오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 업무용으로 임대한 자가 오피스텔을 주거용으로 임대전환하면서 면세 전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고납부한 후, 해당 오피스텔은 업무용으로 임대하는 경우 사업자는 과세사업전환 감가상각자산에 대하여 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임

[3] 자가사용 주거용 오피스텔을 업무용으로 전환한 경우

오피스텔 매입하여 주거용으로 자가 사용함으로서 매입세액을 공제받지 아니하였으나 차후 업무용으로 임대하게 되어 일반과세사업자로 사업자등록을 하더라도 매입세액은 공제받을 수 없다. (부가, 부가가치세과-4239 , 2008.11.17.)