삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	조합원입주권 양도소득세
등록일	2023-11-03

1주택과 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례

[1] 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전 주택 양도시 1세대 1주택 비과세 (소득세법 시행령 제156조의2 ③)

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내(조정대상지역인 경우에도 3년)에 종전 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.

[2] 주택재개발사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택의 비과세 (소득세법 시행령 제156조의2 ⑤)

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 비과세를 적용하며, 이 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 (소득세법 시행령 제156조의2 ⑤)

[3] 주택이 조합원입주권으로 전환된 이후 주택을 새로 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내 조합원입주권을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 (소득세법 제89조 ① 4)

1주택을 보유한 1세대가 해당 주택(1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 주택)이 재개발 또는 재건축사업시행으로 조합원입주권(관리처분계획인가일 이후)으로 전환된 이후 새로운 주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내(조정대상지역의 경우에도 3년)에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 조합원입주권은 비과세된다. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 12억원을 초과하는 경우 초과하는 금액에 대하여는 양도소득세가 과세된다.

[4] 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 이후에도 종전 주택 양도에 대한 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 본다. (소득세법 시행령 제156조의2 ④)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)을 충족할 것

[개정 세법] (소득령 제156조의2 ④)

2022.2.15. 이후 취득하는 조합원입주권으로서 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에도 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권

조합원입주권 양도소득세

[1] 조합원입주권 양도소득세 개요

조합원입주권을 양도하면서 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 요건을 충족하지 못하는 양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

[2] 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제

2016년 이후 세법 개정으로 조합원입주권에 대하여도 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 원조합원은 장기보유특별공제[표 1(3년 이상 6% 매 년 2% 추가, 최대(15년) 30%)]를 받을 수 있으나 승계취득한 조합원입주권의 경우에는 장기보유특별공제를 받을 수 없다. (소득세법 제95조 ②)

◈ 원조합원입주권이 조합원입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제 보유기간 → 기존 건물 취득일부터 관리처분인가일까지의 기간으로 함 (양도, 서면-2015-부동산-0008 , 2015.04.30.)

조합원입주권의 양도차익에서 장기보유특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율은 기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분인가일까지의 기간에 대하여 적용하는 것임

◈ 승계취득한 조합원입주권의 주택 변환 이후 장기보유특별공제 기산일 → 재건축아파트의 사용검사필증 교부일 (양도, 서면인터넷방문상담4팀-3936 , 2006.12.05.)

조합원입주권을 승계취득한 경우 장기보유특별공제를 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 재건축아파트의 사용검사필증 교부일이 되는 것임

[3] 청산금 양도소득세

조합원이 소유하던 건물 및 부수 토지의 대가로 조합으로부터 조합원 입주권과 청산금(기존 주택의 평가액과 조합원 분양가액의 차액)을 지급받는 경우 양도소득세를 신고납부하여야 한다. 반대로 납부한 추가 분담금은 조합원입주권이나 신축주택을 양도하는 시점에 필요경비에 포함할 수 있다.

[4] 조합원입주건 양도소득세

① 조합원입주권 양도가액

② 양도한 주택의 취득비용 및 기타 필요경비(취득세 등), 자본적 지출액, 재개발·재건축 관련 정산금, 양도시 중개수수료 등 양도비용

③ 기본공제(250만원)

④ 장기보유특별공제

⑤ 과세표준 [①– ② – ③ – ④)] × 양도소득세

→ 양도소득세 세율 인상

구분		종전				개정
주택·입주권	분양권		주택 외	주택· 입주권	분양권
주택·입주권	조정	일반	주택 외	주택· 입주권	분양권
보 유 기 간	1년미만	40%	50%	50%	50%	70%	70%
	2년미만	기본세율		40%	40%	60%	60%
	2년이상	기본세율		기본 세율	기본 세율	기본 세율	60%

<적용시기> 2021.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용

[5] 조합원입주권 종합부동산세

종합부동산세는 주택 및 종합합산대상, 별도합산대상 토지에 부과되므로 주택 멸실 이후에는 토지에 해당하므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다. (조합원입주권의 토지는 분리과세대상 토지에 해당하므로 종합부동산세 과세대상 아님)

▣ 조합원입주권을 소유한 경우의 특례 [국세상담센터]

[1] 3년 이내 종전주택 양도

1주택자가 조합원입주권을 취득하는 경우 비과세 요건은 어떻게 되나요?

종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.

소득세법 시행령 제156의 2제3항

[2] 실거주목적 조합원입주권 취득

실거주목적으로 조합원입주권을 취득한 경우 비과세 요건은 어떻게 되나요?

일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 아래 요건을 모두 갖춘 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.
① 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성 된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

소득세법 시행령 제156조의 2제4항

[3] 사업시행기간 중 거주목적 대체주택 취득

재개발·재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우 비과세 요건은 어떻게 되나요?

1주택을 보유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 또는 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 아래 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.
① 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.
다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당함)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
③ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

소득세법 시행령 제156조의 2제5항

[4] 사업시행인가일 전 대체주택 취득

사업시행인가일 전에 취득한 대체주택에 대해서도 비과세를 적용 받을 수 있나요?

사업시행인가일전에 취득한 대체주택은 사업시행기간 중 취득한 대체주택 비과세 규정을 적용 받을 수 없습니다.

재산세과-450(2009.10.13.)

[5] 조합원입주권 양도

조합원입주권 양도시 비과세 요건은 어떻게 되나요?

관리처분계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우로서 아래 어느 하나에 해당하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우

소득세법 제89조제1항제4호