삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	분양권 양도소득세
등록일	2023-11-03

분양권 양도소득세

[1] 분양권 양도차익에 대한 양도소득세 신고 및 납부

분양권의 양도로 양도차익이 발생하는 경우 그 이익에 대하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하여야 한다. 한편, 투기가 과열된 지역의 경우 과세당국은 세무조사를 실시하여 탈세한 세금을 추징하기도 한다.

[2] 분양권의 양도소득세 계산 방법

양도가액 – 취득가액 – 기타필요경비 = 양도차익

양도차익 – 기본공제(250만원) = 과세표준

과세표준 × 양도소득세 세율

▶ 취득가액

분양권 양도시까지 주택건설업자에게 납부한 계약금, 중도금 등

▶ 기본공제 [소득세법 제103조(양도소득 기본공제)]

해당 과세기간의 양도소득금액에서 연 1회 250만원을 공제한다.

[3] 분양권 양도소득세[지방소득세(양도소득세의 10%) 별도]

2021년 6월 1일 이후 양도하는 주택분양권의 양도소득세율은 양도일 현재 조정대상지역 소재 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만은 과세표준에 70%의 세율을 1년 이상인 경우 60% 세율이 적용된다.

[개정 세법] 양도소득세 세율 인상

구분		종전				개정
주택·입주권	분양권		주택 외	주택·입주권	분양권
주택·입주권	조정	일반	주택 외	주택·입주권	분양권
보유 기간	1년미만	40%	50%	50%	50%	70%	70%
	2년미만	기본세율		40%	40%	60%	60%
	2년이상	기본세율		기본세율	기본세율	기본세율	60%

<적용시기> 2021.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용

분양권 취득과 기존주택 양도 비과세 특례

[1] 1주택을 1년 이상 보유한 후 2021.1.1. 이후 분양권을 취득하고, 분양권 당첨일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하는 경우

1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 비과세특례를 적용한다. [소득령 제156조의3 ②]

▶ 일시적 2주택(1주택 및 1분양권) 비과세 특례 취득시기

1. 주택수 포함 → 2021.1.1. 이후

2. (선)1주택 + (후)분양권 → 아파트 당첨일

3. (선)1주택 + (후)전매 취득 분양권 → 계약일 (국세청 재확인)

4. (선)1주택 + (후)미분양 아파트 분양권 → 계약일 (국세청 재확인)

★ <주의> 종전주택 처분기한 → 아파트 당첨일 및 초일불산입

[사례] ‘21. 06.15 당첨자 발표, ’21.06.28 ~ 07.01 정당계약
‘21.06.16.부터 3년인 ’24. 6.15 기간 중 종전주택 양도 → 비과세

▶ 1주택과 1분양권을 보유한 경우 1주택 비과세 요약

① 주택을 1년 이상 보유(기존 주택)한 이후

② 분양권 취득

③ 기존 주택(보유기간 2년 이상) 양도 (1 또는 2)

1. 신규주택 완공 전 양도 + 신규주택 완공일부터 3년 이내 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주

2. 신규주택 완공일부터 3년 이내 양도 + 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주

[세법 개정] 1주택 + 1분양권 처분기한 연장 (소령 제156조의3)

종 전	개 정
□ 일시적 1세대1주택 + 1분양권 특례 종전주택 처분기한	□ 신규주택 완공 후 실거주하는 경우 처분기한 연장
ㅇ (원칙) 입주권ㆍ분양권 취득일부터 3년 이내 양도	ㅇ (좌 동)
ㅇ (특례) 입주권ㆍ분양권 취득일부터 3년 도과 시：① 또는 ②	ㅇ (좌 동)
① 신규주택 완공 전 양도 + 신규주택 완공일부터 3년 이내 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주	① 신규주택 완공 전 양도 + 신규주택 완공일부터 3년 이내 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주
② 신규주택 완공일부터 2년 이내 양도 + 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주	② 신규주택 완공일부터 3년 이내 양도 + 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주

<적용시기> 2023.1.12. 이후 양도하는 분부터 적용

분양권 취득과 취득세 중과세 여부

1주택을 보유한 세대가 조정대상지역에 소재한 분양권을 취득한 후 분양권이 주택으로 완성된 이후 3년이내에 종전 주택을 양도하는 경우 취득세가 중과세(1주택 소유자가 조정대상지역 주택 추가 취득시 취득세 세율 : 8%)되지 않는다.

[개정] 조정대상지역 취득세 중과세 제외 일시적 2주택 종전주택 처분기한

2022. 6. 30. 이후 1년 →2년
2023. 1.12. 이후 2년 → 3년(지방세법 시행령 제28조의5)