삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	등록임대주택 및 의무사항
등록일	2023-11-03

주택을 임대하면서 시ㆍ군ㆍ구청에 주택임대사업자로 등록하고, 세무서에 임대사업자로 신청하여 10년 이상 임대하는 주택의 경우 임대소득에 대한 소득세 경감, 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 신고시 장기보유특별공제, 조정대상지역 중과세 기준이 되는 주택수 제외, 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있다. 단, 아파트는 2020.8.18. 이후 시ㆍ군ㆍ구청에 장기임대주택으로 등록할 수 없으며, 아파트를 제외한 단독주택, 주거용 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택(빌라 등), 겸용주택의 경우 임대등록을 하는 경우 각종 세금혜택을 받을 수 있으므로 장기임대주택 등록 여부를 고려하여야 한다. (장기일반민간임대주택 참조)

시ㆍ군ㆍ구청에 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 민간임대주택에 관한 특별법(약칭 민특법)에 의한 각종 의무사항을 지켜야 하며, 의무사항을 위반하는 경우 과태료 처분을 받게 되므로 각별한 주의를 요한다.

시ㆍ군ㆍ구 등록 임대주택 관련 의무사항

임대차계약 신고 등 및 설명의무

비사업용 토지란 재산세 종합합산 과세대상 토지 및 농지, 임야 등 을 소유하는 기간 중 일정 기간 이상 재촌 자경등의 요건을 충족하지 못한 토지를 말한다. (소득세법 제104조의3)

[1] 임대차계약 신고 및 표준임대차계약서 사용

1) 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정) 등 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날(종전 임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날) 또는 임대차계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다. [민특법 제46조]

2) 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. [민특법 제47조]

◈ 임대사업자 등록신청서 등 임대사업자의 임대주택 관련 서식

법제처 홈페이지 → 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 → 별표/서식

◈ 의무위반에 대한 과태료

법제처 홈페이지 → 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 → [별표 3]

[2] 임대사업자의 설명의무[민특법 제48조]

① 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항을 임차인에게 설명하고 이를 확인받아야 한다,

1. 임대보증금에 대한 보증의 보증기간 등

2. 민간임대주택의 선순위 담보권, 국세ㆍ지방세의 체납사실 등 권리관계에 관한 사항. 이 경우 등기부등본 및 납세증명서를 제시하여야 한다.

3. 임대의무기간 중 남아 있는 기간과 임대차계약의 해제ㆍ해지 등에 관한 사항

4. 임대료 증액 제한에 관한 사항

② 민간임대주택(단독주택, 다가구주택, 다중주택에 한함)에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우 임대사업자는 그 주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자에게 「주택임대차보호법」 제3조의6제2항에 따라 확정일자부에 기재된 주택의 차임 및 보증금 등의 정보를 제공하여야 한다.

등록 민간임대주택의 부기등기

[1] 등록 민간임대주택의 부기등기 [민특법 제5조의2]

2020년 12월 10일 이후부터 민간임대주택의 임대사업자는 소유권등기에 해당 민간임대주택이 임대의무 기간과 임대료 증액기준 등을 준수하여야 하는 재산이라는 사실 등을 부기등기를 하여야 한다.

임대의무기간 등 준수의무

[1] 임대의무기간의 계속임대 [민특법 제43조 제1항]

임대사업자는 임대사업자 등록일(다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)부터 장기일반민간임대주택의 경우 10년의 기간(임대의무기간) 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 한다.

[2] 임대료 증액 한도(임대료의 5%내) 준수의무

1) 주택임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우 종전 임대료의 5%를 초과해서는 안된다. [민특법 제44조 제2항]

2) 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. [민특법 제44조 제3항]

◈ 월세 → 전세, 전세 → 전환시 임대료 계산

구글, 네이버 등 (검색어) 보증금 월세 전환

□ 초과 임대료의 반환 청구(민특법 제44조의2)

임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

[3] 임대차계약의 해제ㆍ해지 등 [민특법 제45조 제1항]

임대사업자는 아래 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다.

◈ 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우

2. 임대사업자의 귀책사유 없이 제34조제1항 각 호의 시점으로부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우

3. 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

4. 임대사업자 동의없이 개축ㆍ증축, 변경하거나 다른 용도로 사용한 경우

5. 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

6. 법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

임대보증금에 대한 보증보험 가입

[1] 임대보증금에 대한 보증보험 가입의무

1) 민간임대주택법의 개정으로 2020.8.18. 이후 지방자치단체에 임대주택(지방자치단체가 아닌 세무서에만 사업자등록을 했거나 사업자등록을 하지 않은 채 임대주고 있는 주택은 제외)으로 등록하는 경우 의무적으로 보증보험에 가입하여야 한다. [민특법 제49조]

민특법 시행 당시(2020.8.18.) 임대주택으로 등록 중인 임대사업자는 민특법 시행 1년 후(2021.8.18. 이후) 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다.

2) 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하였으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

3) 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 한다.

[2] 보증의 가입기간

민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일 시점부터 임대사업자 등록이 말소되는 날까지로 한다.

[3] 보증수수료의 납부방법 등

보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음 각 호와 같다.

1. 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담할 것

2. 보증수수료는 임대사업자가 납부할 것. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다.

[4] 보증보험에 가입하지 않아도 되는 경우

임대주택으로 등록된 주택이라 할지라도 채무금액(담보권 설정금액 + 임대보증금)이 주택가격(주택공시가격 × 적용비율 or 감정평가금액)의 60%보다 적은 경우 예외적으로 보증보험에 가입하지 않아도 된다.

(담보권 + 보증금) < 주택가격(주택공시가격 × 적용비율)의 60%

□ (국토교통부 고시) 공시가격 및 기준시가 적용비율 [별표 1]

구 분	9억원 미만	9∼15억원	15억원 이상
공동주택	150%	140%	130%
공동주택	190%	180%	160%

[5] 주택가격의 60%를 차감한 금액 보증보험 가입대상

다음 요건을 모두 충족한 임대주택은 예외적으로 채무금액(담보권 설정금액 + 임대보증금)에서 주택가격의 60%를 차감한 금액을 보증보험으로 가입할 수 있다. [민특법 제49조 제3항]

1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우

2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우

3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우

[6] 보증보험 수수료 및 부담

보증보험 수수료는 주택소유자, 부채비율, 신용도, 주택유형(단독주택, 공동주택) 등에 따라 차등 적용되기 때문에 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)에 문의하여야 정확히 알 수 있다.

[7] 보증보험 미가입시 불이익

민특법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 이 경우 그 금액이 3천만원을 초과하는 경우에는 3천만원으로 한다. <신설 2021. 9. 14.>

시ㆍ군ㆍ구 등록 임대주택 양도시 의무사항

민간임대주택의 양도

[1] 민간임대주택의 양도제한 [민특법 제43조 ①, ④]

임대사업자는 위의 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속하여 임대해야 하므로, 임대의무기간(장기일반민간임대주택 10년)이 지나지 않으면 임대주택을 양도할 수 없다. [민특법 제43조]

단, 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

◈ 부도, 파산 등의 경제적 사정에 따른 임대주택 양도

임대사업자는 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 중에도 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 경우

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 않은 경우

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우

5. 부도, 파산 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

6. 임대사업자의 상속인이 다음 어느 하나에 해당하는 경우

- 임대사업자로서의 지위를 거부하는 경우

- 임대사업자의 결격사유 또는 임대사업자의 임대주택 추가 등록제한에 해당되어 등록이 제한되는 경우

[2] 다른 임대사업자에게 양도시 신고의무 [법 제43조 제2항]

임대사업자는 임대의무기간 동안에도 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

▶ 민간임대주택 양도신고서 및 매매계약서 제출

1) 임대사업자는 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함)에게 양도하려는 경우 민간임대주택 양도신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.

2) 민간임대주택 양도 신고를 한 임대사업자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다

[3] 양도허가 절차

임대사업자는 민간임대주택 양도 허가를 받으려는 경우에는 민간임대주택 양도 허가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.

- 양도의 구체적인 사유를 적은 서류

- 양도가격 산정의 근거서류

[4] 임대기간 종료 후 양도시 신고의무 [법 제43조 제3항]

임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 시장·군수·구청장에게 민간임대주택 양도신고서를 제출하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 한다.

[서식] 민간임대주택 양도신고서 [별지 제19호서식]

법제처 홈페이지 → 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 → 별표/서식

임대사업자 건강보험료 피부양자 자격 요건 등

▣ 본인의 부양가족 중 건강보험료 피부양자가 될 수 없는 경우 (국민건강보험법 시행규칙 [별표 1의2])

1. 부양가족이 사업자등록이 있는 경우로서 사업소득이 발생한 사업연도 이후

2. 부양가족이 사업자등록 여부에 관계없이 주택임대소득이 있는 경우

3. 사업자등록이 되어 있지 않더라도 사업소득(보험모집인 등), 기타소득 등의 연간 합계액이 500만원을 초과하는 자

4. 부양가족이 소유한 재산의 재산세 과세표준이 9억원을 초과하는 자

5. 부양가족이 소유한 재산이 재산세 과세표준이 5.4억원 초과 9억원 이하이나 연간소득이 1천만원을 초과하는 자

6. 영 제41조제1항 각 호에 따른 소득의 합계액이 연간 2,000만원을 초과하는 경우

□ 국민건강보험법 시행령 제41조(소득월액) -요약-

① 법 제71조제1항에 따른 소득월액 산정에 포함되는 소득은 다음 각 호와 같다. 이 경우 「소득세법」에 따른 비과세소득은 제외한다. <개정 2020. 10. 7., 2022. 6. 30.>

1. 이자소득: 「소득세법」 제16조에 따른 소득

2. 배당소득: 「소득세법」 제17조에 따른 소득

3. 사업소득: 「소득세법」 제19조에 따른 소득

4. 근로소득: 「소득세법」 제20조에 따른 소득

5. 연금소득: 「소득세법」 제20조의3에 따른 소득. 다만, 같은 조 제1항제1호의 공적연금소득의 경우에는 같은 조 제2항을 적용하지 않고 해당 과세기간에 발생한 연금소득 전부를 연금소득으로 한다.

6. 기타소득: 「소득세법」 제21조에 따른 소득

② 제1항 각 호의 소득의 구체적인 산정방법은 보건복지부령으로 정한다.

▶ 소득 산정방법 및 평가기준(국민건강보험법 시행규칙 제44조)

소득월액 산정에 포함되는 소득은 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 합산한 금액으로 한다. 다만, 이자소득 및 배당소득의 연간합계액이 1천만원 이하인 경우에는 해당 이자소득과 배당소득은 합산하지 않는다.

1. 이자소득 : 해당 과세기간의 이자소득금액

2. 배당소득 : 해당 과세기간의 배당소득금액

3. 사업소득: 사업소득금액(총수입금액 - 필요경비)
분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액

- 미등록 임대주택 : 수입금액 - 필요경비(50%) - 기본공제(2백만원)

- 등록 임대주택 : 수입금액 - 필요경비(60%) - 기본공제(4백만원)

4. 근로소득: 근로소득의 금액의 합계액(비과세되는 근로소득 제외)

5. 연금소득: 연금소득의 금액의 합계액(비과세되는 연금소득 포함)

6. 기타소득: 기타소득금액(기타소득 - 필요경비)

□ 소득세법 제20조의3(연금소득) -요약-

① 연금소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23.>

1. 공적연금 관련법에 따라 받는 각종 연금(공적연금소득)

2. 다음 각 목에 해당하는 금액을 그 소득의 성격에도 불구하고 연금계좌에서 연금형태 등으로 인출하는 경우의 그 연금

가. 원천징수되지 아니한 퇴직소득

나. 세액공제를 받은 연금계좌 납입액

다. 연금계좌의 운용실적에 따라 증가된 금액

② 공적연금소득은 2002년 1월 1일 이후에 납입된 연금 기여금 및 사용자 부담금을 기초로 하거나 2002년 1월 1일 이후 근로의 제공을 기초로 하여 받는 연금소득으로 한다. <개정 2013. 1. 1.>

◈ 공적연금소득(국민연금, 공무원연금 등) 비과세 및 과세

- 2001년 12월 31일 이전에 납입한 연금불입액에 대한 연금

- 2002년 1월 1일 이후에 납입한 연금불입액에 대한 연금

◈ 재산세 과세표준

○ 주택 : 공시가격의 60%, 토지 및 기타건축물 : 공시가액의 70%

○ 공시가격 → 부동산공시가격알리미 홈페이지

▣ 피부양자에서 지역가입자로 전환되는 경우 건강보험료 부과기준대상 소득에 포함하는 금액 [건강보험법 시행규칙 제44조 ②]

○ 이자소득과 배당소득의 합계액이 1천만원을 초과하는 경우 전액

○ 사업소득 : 사업소득에서 필요경비를 차감한 금액

○ 근로소득 : 근로소득 전액의 50%

- 비과세 급여[월 20만원 이하 식대, 월 20만원 이하 차량유지 실비 등]는 제외하며, 근로소득공제를 차감하기 전의 총급여를 말함

○ 공적연금소득 : 공적연금소득의 50%

- 총 연금액을 연금소득으로 보며, 연금소득공제를 차감하기 전의 연금

○ 사적연금소득 : 연금운용수익 소득의 50%

- 세액공제 받지 않은 납입액 : 비과세

- 세액공제 받은 납입액, 운용수익 : 연금소득세 과세

○ 기타소득 : 기타소득에서 필요경비를 차감한 금액

◈ 보험료 경감고시

경제 상황을 고려해 피부양자 인정기준 강화에 따라 지역가입자로 전환되는 피부양자의 보험료를 2026년 8월까지 일부 경감할 예정이다.

<경감률> 1년차 80%→ 2년차 60% → 3년차 40% → 4년차 20% 등 단계적으로 적용된다.