삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	부동산 세금 조견표 및 리스크 검토표
등록일	2023-09-20

양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 세율

▣ 양도소득세 세율

구분		종전				개정
주택·입주권	분양권		주택 외	주택· 입주권	분양권
주택·입주권	조정	일반	주택 외	주택· 입주권	분양권
보 유 기 간	1년미만	40%	50%	50%	50%	70%	70%
	2년미만	기본세율		40%	40%	60%	60%
	2년이상	기본세율		기본세율	기본세율	기본세율	60%

<적용시기> 2021.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용

▶ 양도소득세 계산 구조 → 과세표준 × 세율

과세표준 = 양도가액 - 필요경비(취득가액 및 취득세 등) - 장기보유특별공제(3년 이상 보유) - 기본공제(250만원)

장기보유특별공제

○ 2주택 이상자 및 토지, 건물 등 → [표1]

○ 1주택자(양도가액 12억원 초과 고가주택) → [표2] (본문)

[표1] 장기보유특별공제 공제율 (2주택 이상, 토지, 건물)

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 6	10년 이상 11년 미만	100분의 20
4년 이상 5년 미만	100분의 8	11년 이상 12년 미만	100분의 22
5년 이상 6년 미만	100분의 10	12년 이상 13년 미만	100분의 24
6년 이상 7년 미만	100분의 12	13년 이상 14년 미만	100분의 26
7년 이상 8년 미만	100분의 14	14년 이상 15년 미만	100분의 28
8년 이상 9년 미만	100분의 16	15년 이상	100분의 30
9년 이상 10년 미만	100분의 18

<적용시기> 2019.1.1. 이후 양도분부터

▣ 2023년 소득세 기본세율 (소득세법 §55①)

과세표준 구간	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%
1,400만원 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 1.5억원 이하	35%	1,544만원
1.5억원 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

<적용시기> ‘23.1.1. 이후 발생하는 소득 분부터 적용

▣ 증여세 또는 상속세 세율

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%
1억원 초과 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과 30억원 이하	40%	1억 6천만원
30억원 초과	50%	4억 6천만원

▶ 증여재산공제

증여자와의 관계	공제금액	비고
배우자	6억원
직계존속(부모)	5천만원	증여자의 부모, 조부모 등
직계비속(성년자녀)	5천만원	증여자의 자녀, 손자녀 등
직계비속(미성년자)	2천만원	증여자의 자녀, 손자녀 등
기타친족	1천만원	6촌이내 혈족, 4촌 이내 인척

▶ 상속세 일괄공제

1) 상속인의 배우자가 없는 경우 → 5억원

2) 상속인의 배우자와 자녀가 있는 경우 일괄공제 → 10억원

▣ 취득세 세율 요약표 [1주택 기준]

취득구분	종류		구분	취득세	지 방 교육세	농어촌 특별세	합계
상 속	농지			2.3%	0.06%	0.2%	2.56%
상 속	농지외			2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
무상취득				3.5%	0.30%	0.2%	4.00%
원시취득				2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
유상취득	농지			3.0%	0.20%	0.2%	3.40%
	농지외			4.0%	0.40%	0.2%	4.60%
	주택	6억원 이하	국민주택	1.0%	0.10%	-	1.10%
		6억원 이하	기 타	1.0%	0.10%	0.2%	1.30%
		6억원 9억원	국민주택	2∼3%	0.20%	-
		6억원 9억원	기 타	2∼3%	0.20%	-
		9억원 초과	국민주택	3.0%	0.30%	-	3.3%
		9억원 초과	기 타	3.0%	0.30%	0.2%	3.5%

▶ 조정대상지역에 소재한 주택 증여 취득에 대한 취득세율

○ 조정대상지역 3억원 미만 주택 증여 취득 : 취득세율 3.5%

○ 조정대상지역 3억원 이상 주택 증여 취득 : 취득세율 12%

○ 조정대상지역에 소재한 주택이더라도 증여자가 1세대 1주택인 주택을 증여하는 경우 : 취득세율 3.5%

→ 취득세율 → 주택수는 세대 단위로 판단함

구 분	1주택	2주택	3주택	법인, 4주택
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

(적용례) ① 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 :1~3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

③ 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

■ 지방교육세 중과세 세율

○ 일반과세 : 주택규모 및 가액에 따라 0.1% ～ 0.3%

○ 중과세대상 주택 : 0.4%

■ 농어촌특별세 중과세 세율

○ 국민주택 → 없음

○ 국민주택 규모 초과 주택 0.2%

○ 조정대상지역내 2주택, 일반지역 3주택 0.6%

○ 조정대상지역내 3주택, 일반지역 4주택 1.0%

▣ 다주택자 취득세 중과 완화 (미정) 국회 지방세법 가결시

구 분	1주택	2주택	3주택	법인‧4주택↑
조정대상지역	1~3%	1~3%	6%	6%
非조정대상지역	1~3%	1~3%	4%	6%

<시행시기> 중과완화 발표일인 2022년 12월 21일부터 소급적용할 예정

양도소득세 리스크 검토표

[1] 보유주택 →양도일 현재 1세대 구성원 보유 주택 파악

주택 종류	소재지	구분	본인과 관계	거주 여부	비고
아파트 A
아파트 B
아파트 C
일반 주택
상가겸용 주택
다가구 주택
주거용 오피스텔 A
주거용 오피스텔 B
분양권 A
분양권 B
조합원입주권 A
농어촌주택

[구분] 단독, 공동

[비고] 해당 주택 취득 방법

1. 매매

2. 증여(5년 내, 5년 경과 → 2023년 이후 10년)

① (양도대상) 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산 등

② (적용기간) 증여일부터 5년(2023년 이후 10년) 이내 양도

③ (적용제외) 다음 어느 하나에 해당하지 않을 것

- 증여 후 2년 이내 사업인정고시 및 협의매수 또는 수용된 경우

- 이월과세 적용 시 1세대1주택 또는 일시적 2주택에 해당하여 비과세되는 경우

- 이월과세 미적용 양도세액이 적용한 양도세액보다 더 큰 경우

3. 상속

▶ 조정대상지역 지정 전 계약 여부 확인

▶ 분양권 취득일 및 분양권으로 취득한 아파트 여부 확인

▣ 주택 등 1채만 보유 비과세 적용

○ 2년 이상 보유 비과세. 단 양도가액 12억원 초과분은 과세됨

○ 2017.8.3. 이후 조정대상지역 주택을 취득한 경우 및 새로 조정대상지역으로 지정된 지역 소재 주택 → 2년 보유 및 2년 거주

- 조정대상지역 지정전 취득한 주택은 2년 거주하지 않아도 됨

▶ 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 후 양도시 비과세 여부

○ 원조합원 → 2년이상 보유한 주택 (조정대상지역인 경우 2년 거주)

- 보유기간 : 주택 취득일 ～ 조합원입주권 양도일

○ 승계조합원 → 비과세대상 아님

○ 무주택자가 분양권 1개 보유 후 양도 → 과세

▶ 조정대상지역 지정전에 계약을 하였으나 계약 이후에 조정대상지역으로 지정된 경우 거주요건

○ 무주택자가 주택을 취득한 경우 → 2년 보유(○), 2년 거주(×)

○ 일시적 2주택으로 종전주택 비과세 적용 후 대체주택을 양도하면서 대체주택이 1세대 1주택에 해당하는 경우 → 2년 보유(○), 2년 거주(○)

▣ 조정대상지역에서 해제된 경우

○ 조정대상지역 기정 기간 중 주택을 취득한 경우 2년 거주 요건 검토

[2] 일시적 2주택 비과세 검토

○ 대체주택 취득, 전근, 취학 등으로 취득하는 주택, 혼인합가, 동거봉양

○ 임대주택과 거주주택

○ 일반주택과 상속주택

○ 일반주택과 농어촌주택

[3] 조합원입주권으로 취득한 주택 확인

○ 관리처분인가일 및 사용승인일 확인

○ 종전주택 및 신규주택의 관리처분인가일 이전, 이후 취득 여부

○ 원조합원, 승계조합원, 일반분양에 의한 분양권 여부

부동산 세금 법령 검색 및 세무상담

세금은 조세법률주의에 의하여 법률 등에서 정한 바에 따라 납세자가 자진하여 신고기한내에 신고ㆍ납부하거나 과세당국이 부과하며, 세법과 관련한 법률 체계를 살펴보면 다음과 같다.

조세 법령 등 → 국세법령정보시스템

헌법(제38조) 모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다.

법률 → 소득세법

국회의원과 정부는 법률안을 제출할 수 있으며, 법률은 국회에서 의결하되, 재적의원 과반수의 출석과 출석의원 과반수의 찬성으로 의결된 법률안은 정부에 이송되어 15일 이내에 대통령이 공포한다.
단, 법률안에 이의가 있는 경우 대통령은 15일 이내에 이의서를 붙여 국회로 환부하고, 그 재의를 요구할 수 있다.

대통령령 → 소득세법 시행령

대통령령은 법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항과 법률을 집행하기 위하여 필요한 사항에 관하여 제정하며, 대통령령은 국무회의의 심의를 거쳐 대통령이 발한다.

총리령ㆍ부령 → 소득세법 시행규칙

국무총리 또는 행정각부의 장은 소관사무에 관하여 법률이나 대통령령의 위임 또는 직권으로 총리령 또는 부령을 발할 수 있으며, 국세의 경우 기획재정부장관이 발하는 시행규칙을 말한다.

기본통칙 → 소득세법 기본통칙

기본통칙은 예규ㆍ통첩의 일종이며, 예규ㆍ통첩이란 상급행정관청이 행정의 통일을 도모하기 위하여 하부기관의 직무운영에 관한 세부적 사항이나 법령해석 등을 구체적ㆍ개별적으로 시달하는 것을 말한다.

□ 소득세법 기본통칙 89-154…6 【 대지와 건물을 세대원이 각각 소유하고 있는 경우 1세대 1주택여부 】 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 본다.<개정 1997.04.08.>

▶ 89(소득세법 조문)-154(소득세법 시행령 조문)

세법집행기준 → 양도소득세 집행기준

국세청은 어려운 세법규정을 납세자가 쉽고 명확하게 이해할 수 있도록 주요 세법에 대해 과세기준을 체계적으로 정리하고 구체화한 「세법집행기준」을 정하고 두고 있다.

□ 양도소득세 집행기준 【89-155-5 주택신축을 위한 나대지를 보유하고 있는 경우】

1세대 1주택을 보유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐고 나대지 상태로 보유하고 있는 기간 동안에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

▶ 89(소득세법 조문)-155(소득세법 시랭령 조문)

질의회신(실무에서는 ‘예규’라고도 함)

세법 내용에 관한 납세자의 질의에 대하여 과세당국이 권한있는 해석(유권해석)을 하여 회신한 내용으로 실무에서 매우 중요하게 활용하고 있다. 다만, 질의회신은 개별 사안에 대하여 과세당국이 해석을 한 것이므로 질의내용을 검토하여 그 적용에 유의하여야 한다.

사전답변

질의회신과 유사하나 납세자가 구체적인 개별사안에 대하여 법정신고기한 전에 질의한 내용을 과세당국이 답변한 내용으로 해당 사안에 대하여 법적구속력을 가진다.

→ 질의회신과 사전답변제도 차이점

구분	전화상담	인터넷 상담	서면질의	세법해석 사전답변
질의·회신방법	전화	인터넷	서면	서면
질 의 기 한	없음	없음	없음	법정신고기한 전
질 의 내 용	단순상담	단순상담	일반적 세법해석	개별적·구체적 세법해석
구 속 력	없음	없음	-	없음

▶ 사전질의 또는 서면질의 신청 : 국세청 홈페이지 → 국세정책제도 → 세법해석질의안내

○ 서면질의 : 외부 구속력은 없으나 사실상 세법적용 판단기준이 됨