SAMILi.com

농어촌주택과 일반주택을 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 일반적인 일시적 2주택 비과세 규정에 비하여 완화된 특례 규정을 두고 있으며, 그 내용은 다음과 같다.

이농인(농업, 어업에서 떠난 자)이 취득일 후 5년이상 거주한 사실이 있는 농어촌주택[수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택]과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 비과세 요건을 충족하는 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용한다. [소득령 제155조 ⑦, ⑨]

1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 귀농주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 귀농주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는다. [소득령 제155조 ⑦, ⑩]

1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지 기간 중에 다음의 어느 하나에 해당하는 1개의 주택(농어촌주택등)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다. 다만, 농어촌주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것으로 판단된다. [조세특례제한법 제99조의4]

수도권을 제외한 읍면지역(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)
[수도권] 서울특별시, 인천광역시, 경기도

고향주택이란 고향에 소재하는 인구 20만명 이하 시지역(별표 12)을 말한다. 이 경우 등록기준지 등 또는 거주한 사실이 있는 지역의 시·군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시·군으로 본다.

상속받은 주택이 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역은 제외) 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 농어촌주택을 상속받은 이후에 일반주택을 취득하고 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. (소득세법 시행령 제155조 ⑦)

소득세법상 주택을 판정하는 때에 주택부분은 양도당시 사실상 사용하는 용도에 따라 판정하는 것이며, 그 사실상 사용하는 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따라 판정한다. 따라서 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 본다.

다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로(기둥이 무너지고 없는 상태 등) 보지 아니하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실조사하여 판단할 사항이나 건축물의 구조(벽, 기둥, 지붕)가 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 본다.

폐가는 주택으로 보지 아니하나, 폐가가 아닌 경우 주택으로 보아 폐가외의 다른 주택이 있는 경우 다른 주택 양도시 1세대 1주택에 해당하지 아니함에도 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 납부하지 않은 사실에 대하여 양도소득세를 추징함

장기미사용으로 인하여 전기사용계약이 임시해지된 것으로 보아 아파트 양도 당시 주택으로서의 기능을 상실한 폐가로 보기는 어려움

폐가는 주택이 아니며, 주택이 아닌 폐가를 양도한 경우 양도차익에 대하여 양도소득세를 신고 및 납부하여야 함에도 1세대 1주택 비과세로 신고한 내용에 대하여 양도소득세를 추징함 (양도, 조심-2015-서-1868 , 2015.09.21 , 기각 , 완료)

주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.