세무실무 - 재산세제
| 제목 | 상생임대주택 비과세 특례 | ||
|---|---|---|---|
| 등록일 | 2023-09-20 | ||
상생임대주택이란?
1세대가 조정대상지역내 1주택을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 임대차계약을 한 후(일정한 요건 충족 → 2년 이상 임대등) 다른 주택을 보유하지 아니하거나(임대주택외 다른 주택을 보유하고 있는 경우 다른 주택을 모두 처분한 이후)
임대주택과 보유주택이 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우로서 임대주택을 처분하는 경우 조정대상지역 소재 주택이더라도 2년 이상 보유만 하더라도 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.
1) A주택 양도 비괴세 → 1년 이상 보유한 후 B주택 취득
B주택 취득일로부터 2년 이내 양도
B주택 취득일로부터 2년 이내 양도
2) B주택 양도 비과세 → 상생임대주택으로서 2년 이상 보유한 후 해당주택외 주택이 없는 상황(1주택)에서 양도
상생임대주택 요건
국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(상생임대주택)을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세, 1세대1주택의 특례를 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않는다. (소득세법 시행령 제155조의3)
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
■ 상생임대주택 핵심 요약
1. 조정대상지역의 주택으로 주택가격 불문
- 비조정지역 → 거주요건이 없으므로 상생임대주택 의미 없음
2. 임대계약일 → 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지
3. 직전 임대차계약(계약기간 1년 6개월 이상 유지)이 있는 경우
- 신축아파트 → 최초 임대차계약 이후 재계약시 가능
4. 임차인이 있는 아파트를 구입한 경우 임대차계약을 새로 하여야 한다.
- 승계한 경우 불가
5. 직전 임대차계약 대비 임대료 인상 5%이내
6. 갱신청구권에 의한 갱신계약의 경우에도 인정
7. 다주택자의 경우 최종 1주택이 상생임대주택인 경우 비과세
□ 시ㆍ군ㆍ구에 임대주택 등록 및 세무서에 사업자등록을 하지 않아도 됨
상생임대주택이 고가주택인 경우 장기보유특별공제
1세대 1주택이더라도 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 12억원 초과분의 양도차익에 대하여는 양도소득세를 계산하여 납부하여야 하나 이 경우 1주택이므로 1주택자 장기보유특별공제를 받을 수 있다,
다만, 실제 거주한 기간이 없으므로 보유기간에 따른 장기보유특별공제만 받을 수 있다. (2년이상 8% ～ 10년 이상 40% 공제)
다만, 실제 거주한 기간이 없으므로 보유기간에 따른 장기보유특별공제만 받을 수 있다. (2년이상 8% ～ 10년 이상 40% 공제)
상생임대주택에 대한 특례적용신고서 제출
상생임대주택에 대한 비과세 특례 적용을 받으려는 자는 양도소득세 과세표준 신고기한까지 ‘상생임대주택에 대한 특례적용신고서’에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
□ 상생임대차 계약서 서식
별도의 서식은 없으며, 상생임대주택 요건을 충족하는 계약서로 하면 된다.
[국세청] 상생임대주택 양도세 특례 개편 10문 10답 요약
1) “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?
1) 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.
→ 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 상생임대주택 이외의 주택을 모두 처분하고, 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용됨
→ 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 상생임대주택 이외의 주택을 모두 처분하고, 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용됨
2) “상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요?
2) “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.
→ 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차계약을 승계받는 경우는 상생임대차 계약에 해당하지 아니함
→ 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차계약을 승계받는 경우는 상생임대차 계약에 해당하지 아니함
3) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요?
3) 아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다.즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.
4) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?
4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.
5) “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요?
5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.
6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요?
6) 가능합니다.
→ 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지
→ 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지
7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?
7) 가능합니다.
8) 임대주택이 다가구주택인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요?
8) 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
9) “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
10) “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?
10) 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용하여 계산합니다.