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총수입금액이란 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액을 말하며, 주택임대소득의 경우 월세 및 전세보증금등에 대한 이자상당액의 합계액으로 한다. 단, 보증금을 받은 경우에는 주거전용 면적이 1세대당 40제곱미터 이하이고, 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다.

주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료

총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 소득세법 제163조 제1항의 규정에 의하여 계산서 또는 영수증을 작성하여 공급받는 자에게 교부하는 것이며, 주택임대사업자가 비사업자인 최종소비자에게 주택임대용역을 제공하는 경우에는 같은법 시행령 제211조 제2항 및 같은법 시행규칙 제96조의2의 규정에 의하여 영수증을 교부할 수 있는 것임

주택임대업을 영위하는 법인이 사업자가 아닌 개인에게 주택임대용역을 제공하는 경우 영수증을 교부할 수 있는 것이나 제공받는 자가 사업자인 경우에는 계산서를 교부하여야 함

거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 다음의 간주임대료를 총수입금액에 산입하여야 한다.

주택임대의 경우 통상 임차인이 공공요금을 직접 납부하므로 임대수입과는 무관하다.

다만, 임대인이 임대주택을 직접 관리하는 경우 전기요금, 수도요금, 도시가스료 등 공과금을 건물주가 부담하고 관리비 등에 포함하여 별도로 구분하지 아니하고 받는 경우에는 이를 총수입금액에 산입하고 공과금 지급금액을 필요경비로 계상한다. 그러나 관리비를 구분징수하는 경우에는 수입금액에 산입하지 않고 전기요금 등 공과금을 필요경비에 산입하지 않는다.

부부합산 3채 이상(소규모주택 제외)의 주택을 보유하고 주택을 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 이자상당액을 일정한 산식에 의하여 계상하여 부동산임대소득의 총수입금액에 산입하여야 하며, 이자상당액을 간주임대료라고 한다.

3채 이상 주택을 보유한 경우에만 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하는 것이므로 2채만을 보유하고 전세로 임대를 한 경우에는 주택임대에 대하여 종합소득세 신고납부의무가 없다. 단, 2채만을 보유하고 있더라도 월세 임대를 한 경우에는 종합소득세 신고 및 납부를 하여야 한다.

과세기간 중 일부 주택을 양도하여 3주택 미만을 보유하게 되더라도 해당 과세기간의 3주택 보유기간에 대하여 보증금 등에 대한 간주임대료를 계산하여야 한다.

(종전) 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택

(개정) 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택

<적용시기> 2019.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 적용

부부합산 비소규모주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소규모주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 2.9%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입하여야 한다.

부가가치세법 시행규칙 제47조

<적용시기> 2024.3.22.이 속하는 과세기간 분부터 적용

<예제> 비소규모주택 3채를 단독으로 임대하는 경우임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

(보증금 등 - 3억원¹⁾)의 적수 × 60% ÷ 365 × 1.2% － 임대사업부분 발생 금융수익²⁾

<간주임대료 수익>

A : [( 1.5억원 - 0 ) × 365] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,080,000

B : [( 1억원 - 0 ) × 365] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 720,000

C : [( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 360,000

<월세> A : 1백만원 × 12 = 12,000,000

C : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000

단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분한다.

<예제> 부부 甲과 乙이 비소규모주택 4채를 단독 및 공동으로 임대임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

<간주임대료 수익>

[종합과세] (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 세율(6~45%)

[분리과세] 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 세율(6~45%)

[개정 세법] 아파트 임대는 우대공제 배제 (소득법 §64의2)

<적용시기> 2020.7.11. 이후 등록 임대 아파트는 우대공제하지 않음

2020. 7. 10. 이전에 4년 이상 임대등록 아파트에 대하여 우대공제함

다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 등록임대주택

[아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 경우에는 2020년 7월 10일 이전에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청한 것에 한정]

또는 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택(2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 것으로 한정)

귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」 제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」 제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」 제68조제1항이 적용되는 것임.

수입금액에서 필요경비를 차감한 금액으로 한다.

등록임대주택의 요건을 모두 충족하지 못한 임대주택을 말하며, 미등록 임대주택의 과세표준은 다음과 같이 계상한다.

과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%) - 기본공제(2백만원)

등록임대주택이란 등록임대주택의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 말하며, 등록임대주택의 과세표준은 다음과 같이 계상한다.

과세표준 = 수입금액 - 필요경비(60%) - 기본공제(4백만원)

[소득세법 시행령 제122조의2(분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례)]

[등록한 기간에 발생한 수입금액 × (1 － 0.6) ］＋［등록하지 않은 기간에 발생한수입금액 × (1 － 0.5)］

(등록임대주택에서 발생한 수입금액/총 주택임대수입금액 × 400만원) ＋(등록임대주택이 아닌 주택에서 발생한 수입금액/총 주택임대수입금액 × 200만원)

분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

종합소득세 신고시 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있으며, 분리과세를 선택하여 신고하는 경우 주택임대소득에 대하여만 별도로 세액을 계산하여 납부하며, 다른 소득과 합산하지 아니하므로 근로소득 또는 다른 사업소득 등이 많아 세금 부담이 많은 자의 경우 절세 효과가 크다.

따라서 고소득자의 경우 분리과세방법에 의하여 임대소득만을 신고납부하여야 세금을 줄일 수 있으므로 주택 임대와 관련한 연간 수입금액이 2천만원을 넘지 않도록 하는 것이 최상의 방법일 것이다.

주택 임대외 다른 소득이 없는 경우 종합과세를 선택하여 종합소득세 신고를 하는 것이 유리할 수 있다.

[사례] 분리과세 또는 종합과세에 의한 세금 계산 비교

주택 임대업의 경우 장부를 작성하더라도 임대사업과 관련한 비용(재산세, 수리비, 종합부동산세 등)이 거의 발생하지 아니하므로 국세청에서 정한 단순경비율(2022년 기준 42.6%)을 차감한 금액을 임대소득금액[임대 수입급액 - (임대 수입금액 × 42.6%)]으로 하여 종합소득세 신고를 하면 된다.

간편장부(소규모 사업자를 위하여 국세청에서 특별히 고안한 장부)를 작성하여 임대소득금액을 계산한 후 종합소득세 신고 및 납부를 하거나 다른 종합소득합산대상 소득이 있는 경우 주택임대소득금액을 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다.

주택 임대업의 경우 장부를 작성하더라도 임대사업과 관련한 비용(재산세, 수리비, 종합부동산세 등)이 거의 발생하지 아니하므로 국세청에서 정한 기준경비율(2022년 기준 17.2%)을 차감한 금액을 임대소득금액(임대 수입급액 – 임대 수입금액 × 17.2%)으로 하여 종합소득세 신고를 하면 된다.

직전연도 주택임대와 관련한 총수입금액(월세 합계액 + 보증금에 대한 간주임대료 상당액)이 4800만원을 초과하는 경우 간편장부 기장을 하여 주택 임대소득을 계산한 후 종합소득세 신고 및 납부를 하여야 하며, 다른 종합소득 과세대상 소득에 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다. 직전연도 수입금액이 4800만원을 초과하는 경우 장부기장에 의하여 소득금액을 계산하여 신고하여야 세금을 줄일 수 있으며, 장부기장 및 세무신고는 간단한 문제가 아니므로 가능한 세무회계사무소에 대행하는 것이 바람직할 것이다.

직전연도 수입금액이 4800만원을 초과하는 주택 임대사업자가 추계로 신고하는 경우 수입금액에 기준경비율 상당액을 차감한 금액으로 소득금액으로 계산하여야 하며, 장부기장을 하지 아니한 제재로 무기장가산세를 추가로 부담하여야 하는 문제가 있다.

<적용시기> ’21.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 적용

<적용시기> ‘23.1.1. 이후 발생하는 소득 분부터 적용

직전연도 주택임대와 관련한 총수입금액(월세 합계액 + 보증금에 대한 간주임대료 상당액)이 7500만원을 초과하는 경우 복식부기기장을 하여야 하며, 장부기장 및 세무신고는 간단한 문제가 아니므로 세무회계사무소에 대행하여야 한다.

공적연금과 사업소득 또는 근로소득 등이 있는 경우 공적연금 금액에 관계없이 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다.

단, 공적연금과 분리과세되는 소득만 있는 경우 합산하여 종합소득세 신고를 하지 않아도 되므로 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 분리과세로 신고를 하면, 공적연금에 대하여 합산하여 종합소득세 신고납부를 하지 않아도 된다.

[과세대상] 2002년 1월 1일 이후에 납입한 연금불입액

2001년 이전에 납입한 연금불입액 → 비과세됨

조세 정책 목적에 의하여 일부 소득은 종합소득에 합산하지 아니하고, 소득을 지급하는 자가 소득세를 원천징수하여 납부함으로서 소득을 지급받는 자의 납세의무가 종결되는 것을 분리과세라 하며, 분리과세 대상소득의 경우 종합소득에 합산하지 않는다.