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상가 등 부동산(주택 임대제외)을 임대하고 월세를 받는 경우 세금계산서를 발급하여야 하며, 부가가치세는 과세기간별로 관할 세무서에 신고 및 납부하여야 한다. 예를 들어 월세를 1백만원 받고자 하는 경우 1,000,000원의 10%인 100,000원을 부가가치세로 더 받아 두었다가 과세기간별로 관할 세무서에 신고·납부하여야 하는 것이다.

월세(1,000,000) + 부가가치세 (100,000)

부가가치세로 받은 돈은 임대업자가 나중에 세무서에 납부하여야 하는 빚(부채)으로 임대사업자의 수익이 아니다.

사업자의 경우 사업과 관련하여 세금계산서를 수취하고, 부가가치세로 더 준 금액(매입 부가가치세)은 매출 부가가치세 납부시 공제를 받을 수가 있다. 예를 들어 상가를 임대하고 6개월간의 임대료가 3,000만원이고, 임차인으로부터 부가가치세로 받아 둔 금액이 300만원인 경우 납부할 부가가치세는 300만원인 것이나 건물 수선과 관련한 수리비, 전기요금 등에 대하여 세금계산서로 수취한 금액이 500만원이 있는 경우 해당 매입세액 50만원을

“아니다.” 부가가치세 매입세액은 납부할 부가세예수금에서 상계(공제)할 수 있으므로 자산에 해당한다. 예를 들어 A씨가 B씨에게 줄 돈(차입금) 2백만원이 있고, 받을 돈(대여금) 1백만원이 있는 경우에 나중에 빚을 갚을 때 받을 돈과 상계하고 변제할 것이다. 즉, 줄 돈은 빚이고, 받을 돈은 자산인 것이다. 위에서 살펴본 바와 같이 부가가치세 매입세액은 부가가치세 매출세액과 상계처리할 수 있으므로 자산에 해당하는 것이며, 이 자산의 명칭을 부가세대급금이라고 한다. 따라서 부가가치세 과세기간 동안의 부가세대급금이 부가세예수금 보다 많은 경우 관할 세무서로부터 환급을 받을 수 있다.

부동산을 임대하고 임대보증금을 받은 경우 임대보증금 자체는 임대계약 해지시 임차인에게 반환하여야 하는 부채에 해당하므로 부가가치세가 과세되지 않는다. 다만, 임대보증금 이자상당액은 임대료의 일종으로 간주하게 되며, 이를 간주임대료라고 한다.

간주임대료는 해당 금액의 10%에 상당하는 금액을 부가가치세로 신고 및 납부하여야 한다. 간주임대료는 통상 임대인이 부담하나 임대차 계약시 임차인이 부담하도록 하는 특약조항을 두는 경우 임차인으로부터 부가가치세 상당액을 받아 납부할 수는 있다.

당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상기간의 일수 ÷ 365(윤년의 경우에는 366) × 계약기간 1년의 정기예금이자율

임대보증금 이자 상당액은 정기예금이자율로서 매년 세법에서 따로 정하고 있으며, 2022년의 귀속분의 경우 연리 1.2%이다.

[종전] 연 2.9%

[개정] 연 3.5%

<적용시기> 2024.3.22.이 속하는 과세기간 분부터 적용

부동산을 임대하고 보증금으로 받은 금액이 있는 경우 아래 산식에 의하여 계산한 금액(‘간주임대료’)을 부가가치세 신고서의 기타란에 기재한다.

임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임

사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금 또는 보증금을 받는 경우 이에 대한 부가가치세과세표준 계산시 기산일은 계약금 등의 수취 여부에 관계없이 부동산임대용역이 개시되거나 개시될 날부터이며, 종료일은 보증금 또는 전세금의 반환 여부에 관계없이 부동산임대용역의 제공이 완료되거나 완료될 날인 것임.

부동산임대업을 영위하는 일반과세사업자가 임대료에 대하여 월세를 받는 경우 공급시기(거래시기)에 반드시 세금계산서를 발급하여야 하며, 세금계산서를 발급하지 않은 경우 공급가액(월세)의 2%에 해당하는 금액을 가산세로 부담하여야 한다.

세금계산서는 부동산임대차계약서에서 월세를 받기로 한 날 세금계산서를 발급하여야 한다. (월세를 받은 날이 아님) 즉, 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때이다. 다만, 공급시기가 도래하기 전에 임대료를 받은 경우에는 그 대가를 받은 날을 작성일자로 하여 세금계산서를 발급할 수 있다.

부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임.

사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불로 받는 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이 당해 용역의 공급시기가 되는 것이나, 사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.

사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 있어 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우는 1월로 하고 당해 계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니한다.

사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 해당 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세하는 것이나, 임차인이 부담하여야 할 전기요금, 수도요금 등 공공요금을 별도로 구분 징수하여 납입만을 대행하는 경우 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하므로 해당 금액은 총수입금액 및 필요경비에 산입하지 아니한다. 이 경우 임대인은 임차인의 전기요금은 세금계산서를 발급하고, 수도요금에 대하여는 (면세)계산서를 발급하여야 한다.

부동산임대사업자가 한국전력공사로부터 전기요금에 대한 세금계산서를 발급받고 전력을 실지로 소비하는 자인 임차인에게 세금계산서를 발급하는 경우 임차인에게 발급한 세금계산서상의 공급가액은 부가가치세 신고시 과세표준에 포함하는 것이며, 부동산임대사업자가 한국전력공사로부터 발급받은 세금계산서의 매입세액을 공제받을 수 있다.

사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산 임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체금액에 대하여 과세하는 것이나 임차인이 부담하여야 할 보험료ㆍ수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하는 것이며, 이 경우 임차인이 부담하여야 할 전기료ㆍ가스료 등 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 대하여 임대인 명의로 세금계산서를 교부받은 경우 부가가치세법시행규칙 제18조 제1항의 규정에 의하여 임대인은 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위내에서 임차인에게 세금계산서를 교부할 수 있는 것임.

수도사업법에 의한 수도사업자가 수돗물을 공급하는 경우로서 수돗물을 공급받는 명의자와 실지로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 수도사업자가 수돗물을 공급받은 명의자를 공급받는 자로 하여 계산서를 교부하고 당해 명의자는 그 교부받은 계산서에 기재된 공급가액의 범위안에서 수돗물을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 계산서를 교부한 때에는 당해 수도사업자가 수돗물을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 계산서를 교부한 것으로 볼 수 있는 것이며, 계산서를 교부받은 명의자가 실지소비자에게 계산서를 교부하지 않은 경우 수도사업자 또는 명의자에게 계산서 미교부와 관련한 가산세 규정을 적용하지 않는 것임.

세금계산서를 전자적 방법에 의하여 발급하는 것을 전자세금계산서라 하며, 법인 및 개인사업자 중 직전 연도의 사업장별 재화 및 용역의 공급가액 합계액이 2억원 이상인 사업자(고정자산 매각분 포함)는 세금계산서 발급시 반드시 전자세금계산서를 발급하여야 한다. 전자세금계산서를 발급하여야 하는 기간은 다음 해 제2기 과세기간과 그 다음 해 제1기 과세기간으로 한다. 예를 들어 2021년도 공급가액이 2억원 이상이 되는 경우 전자세금계산서 의무발급 기간은 2022년 7월 1일 ∼ 2023년 6월 30일이다.

전자세금계산서 발급의무대상 사업자가 아닌 개인사업자인 경우에도 전자적으로 세금계산서를 발급할 수 있으며, 전자세금계산서는 국세청 홈택스에서 발급할 수 있다.

<적용시기> ‘23.7.1. 이후 재화 또는 용역을 공급하는 분부터 적용

(소득령 §211의2, 부가령 §68)

<적용시기> ‘24.7.1. 이후 재화 또는 용역을 공급하는 분부터 적용

<적용시기> ‘22.7.1. 이후 재화와 용역을 공급하는 분에 대한 전자(세금)계산서를 발급하는 분부터 적용

임대보증금은 임대차계약 해지시 임차인에게 반환하여야 하는 부채로서 부가가치세 과세대상이 아니므로 세금계산서 발급대상이 아니다. 즉, 임대보증금에 대한 간주임대료의 경우 부가가치세는 과세되나 세금계산서는 발급하지 않는다.

세법에서 과세사업자로 하여금 임대료에 대하여 징수한 부가가치세를 매월 신고 및 납부하도록 규정하고 있다면, 사업자는 매우 불편할 것이며, 세무서 또한 번거로운 일이다. 따라서 일정 기간 단위(과세기간이라고 한다.)로 신고 및 납부하도록 규정하고 있으며, 개입사업자의 경우 신고 및 납부기한은 다음과 같다.

과세기간이란 부가가치세 신고대상 기간으로 일반과세자의 경우 1년을 제1기(1.1. ～ 6.30.)와 제2기(7.1.1 ～ 12.31.)로 한다.

부가가치세 과세기간은 6개월 단위(1기 1.1. ∼ 6.30. 2기 7.1. ∼ 12.31.)로 하되, 세금의 조기징수 및 납세자의 일시적인 자금부담을 덜어주기 위하여 6개월 중 1/4분기 및 3/4분기를 구분하여 예정신고기한으로 하여 해당 분기의 다음달 25일까지 신고·납부하도록 규정하고 있다.

다만, 개인사업자의 경우 납세편의를 위하여 과세당국은 직전과세기간에 부가가치세로 납부한 금액의 2분의1에 상당하는 금액을 예정고지하고, 납세의무자의 예정신고의무를 면제하고 있다.

한편, 휴업 또는 사업부진 등으로 인하여 각 예정신고기간의 공급가액 또는 납부세액이 직전과세기간의 공급가액 또는 납부세액의 3분의 1에 미달하는 자와 각 예정신고기간분에 대하여 조기환급(건물 구입 시설투자 등) 대상인 경우 예정신고를 할 수 있다.

신규사업자는 사업개시일부터 해당 과세기간의 종료일까지의 기간을 과세기간으로 하여 해당 과세기간의 사업실적에 대하여 부가가치세 신고ㆍ납부를 하여야 한다. 예를 들어 개인사업자가 2월 10일 사업을 개시한 경우 2월 10일부터 6월 30일 기간 동안 사업실적에 대하여 7월 25일까지 부가가치세 신고ㆍ납부를 하여야 한다.

한편, 간이과세자의 경우 사업개시일부터 12월 31일까지의 기간을 과세기간으로 하여 다음해 1월 25일까지 신고납부를 하여야 한다.

과세기간 동안 발생한 다음의 내용을 집계 및 계산한 다음 부가가치세 신고서에 기재하여 해당 과세기간의 다음달 25일까지 신고 및 납부하여야 한다.

[과세] 월세에 대하여 세금계산서를 발급한 내용

[기타] 임대보증금에 대한 간주임대료 및 세액

[일반 매입]

전기요금, 건물수리비 등 부동산임대와 관련하여 수취한 세금계산서

[고정자산 매입]

건물을 구입하고 수취한 매입세금계산서

신용카드매출전표 또는 현금영수증에 의한 매입세액

부동산임대사업과 관련하여 세금계산서를 수취하지 아니한 경우에도 건물관리와 관련한 소모품, 사무용품 등을 구입하고, 신용카드로 결제하거나 현금영수증을 수취한 경우 그 매입세액을 매출세액에서 공제를 받을 수 있으며, 이 경우 부가가치세 신고서 (14)그 밖의 공제매입세액란 일반매입(40)에 추가로 기재를 하여야 하며, ‘신용카드매출전표등 수령명세서(갑)’을 추가로 제출하여야 한다.

국세법령정보시스템 → 별표·서식 → 법령서식

세무서에서 부가가치세 예정분에 대하여 고지한 금액을 기재한다.

부가가치세 신고를 홈택스 등에서 전자적으로 신고하는 경우 1만원을 공제받을 수 있으며, 홈택스에서 전자신고하는 경우 자동으로 계산된다.

법 제55조 제2항에 따른 부동산임대공급가액명세서와 임대차계약서 사본(사업장을 임대한 후 임대차계약을 갱신한 경우에만 제출한다)

월임대료에 대하여 세금계산서를 발급한 경우 거래처별 세금계산서 발급내역인 매출처별세금계산서합계표를 제출하여야 하며, 매입세금계산서가 있는 경우 매출처별세금계산서합계표를 제출하여야 한다.

수도요금의 경우 면세되므로 면세 계산서를 받은 경우 부가가치세 신고서의 다음장 계산서발급 및 수취명세의 계산서 수취금액을 기재하고 계산서합계표를 별도로 제출하여야 한다.

법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 세액을 결정하여 통지하기 전까지 기한후 신고를 할 수 있다. 단, 기한 후 신고시 무신고가산세, 납부지연가산세 등이 적용되며, 기한후과세표준신고서를 제출하여야 한다.

공급가액 × 5/1000

납부할 세액 × 20/100 × (1- 감면율)

<적용시기> 2020.1.1. 이후 기한 후 신고하는 분부터 적용

과소납부금액 × 미납일수 × 일변(2.5/10000)

2019년 2월 11일 이전의 미납기간 : 1일 0.03%

2019년 2월 12일 이후의 미납기간 : 1일 0.025%

2022년 2월 15일 이후의 미납기간 : 1일 0.022%

제출하지 아니한 수입금액 × 1% (1개월 이내 제출시 50% 감면)

과소신고한 매출세액

공급가액 × 0.5/100

매출처별세금계산서합계표 가산세 적용대상이 아니며, 세금계산서 미발급가산세(공급가액의 2%, 종이세금계산서를 발급한 경우 1%) 적용

신고기한일로부터 1개월 이내 수정신고하는 경우 매출처별세금계산서합계표불성실가산세의 50% 감면됨

간주임대료에 대한 부가가치세 누락에 대하여 수정신고하는 경우 매출처별세금계산서합계표 가산세는 적용하지 않는다.

과소납부한 세액 × 2.2/10,000 × 미납일수

2019년 2월 11일 이전의 미납기간 : 1일 0.03%

2019년 2월 12일 이후의 미납기간 : 1일 0.025%

2022년 2월 15일 이후의 미납기간 : 1일 0.022%

과소신고한 세액 × 10/100 × [1- 감면율]

부동산임대사업자가 부동산임대공급가액명세서를 제출하지 않은 경우 미제출가산세를 부담하여야 한다.

제출하지 아니한 수입금액 × 1% (1개월 이내 제출시 50% 감면)

세금계산서는 정당한 거래시기를 작성일자로 하여 발급을 받아야 함에도 거래시기 이후의 날을 작성일자로 하여 발급받은 경우 동일 과세기간의 확정신고기한 내[제1기 7월 25일, 제2기 다음해 1월 25일]인 경우에는 공급자는 공급가액의 1%를, 공급받는자는 공급가액의 0.5%를 세금계산서 불성실가산세로 부담하여야 하며, 확정 과세기간의 신고기한일로부터 1년이 경과한 이후 세금계산서를 발급받은 경우 공급자는 세금계산서 미발급가산세를 부담하여야 하며, 공급받는자는 매입세액을 공제받을 수 없다. 따라서 건설공사 등과 관련한 세금계산서 작성일자가 정당한 것인지 여부를 국세청 홈택스에서 관련 사례를 참고하여 철저히 확인하여야 한다.

(종전) 확정신고기한 다음날부터 6개월 이내에 세금계산서를 발급받고 납세자가 경정청구, 수정신고 하는 경우

(개정) 6개월 → 1년

<적용시기> 2022.2.15. 이후 재화 또는 용역을 공급하는 분부터

건물을 매입 또는 신축하여 매입세액을 환급받고자 세무서에 부가가치세 신고를 하는 경우 세무서에서는 매입세금계산서의 거래가 정당한 것인지, 세금계산서의 작성일자가 적법한 것인지 여부를 대부분 확인하게 되며, 이 과정에서 매매계약서 또는 공사계약서 등을 제출받아 검토하게 되므로 세심한 주의를 하여야 한다.