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세무실무 - 재산세제

  • 제목 양도소득세 신고ㆍ납부
    등록일 2023-12-15
    양도소득세 신고
    부동산 양도와 관련하여 양도차익(양도가액 - 취득가액 등)이 발생하는 경우로서 1세대 1주택자등 비과세대상이 아닌 경우 다음의 공제를 적용한 후의 과세표준에 세율을 곱한 금액을 양도소득세로 하여 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서장에게 신고서를 제출하고 납부하여야 하며, 양도소득세에 대한 지방소득세(양도소득세의 10%)를 별도로 신고 및 납부하여야 한다.

    양도가액
    양도소득세는 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 일시 과세하게 되며, 양도차익은 양도가액에서 필요경비(양도 자산의 취득가액 등)를 차감한 금액으로 한다. 양도가액이란 양도소득세 과세대상 부동산을 타인에게 매각하고 받는 금액으로 실제 거래금액으로 하며, 양수인이 양도소득세등을 부담하기로 한 경우 양도가액은 양도소득세등을 포함한 가액으로 한다.

    필요경비
    취득가액 등 (실제 거래가액 양도)
    [1] 취득가액
    부동산을 취득하기 위하여 실지 지급한 거래가액으로 한다.
    ▶ 증여받은 자산을 10년 이내 양도하는 경우 취득가액 계산 특례
    거주자가 양도일부터 소급하여 10년(2022년 이전 5년) 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 양도소득세 과세대상 자산의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시가액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부한 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다. (소득세법 제97조의2)
    [2] 취득세 등
    부동산을 취득하면서 납부한 취득세 등(취득세, 지방교육세, 농어촌특별세)은 양도가액에서 공제를 받을 수 있다.
    [3] 기타 비용
    중개수수료, 법무사비용, 양도소득세 세무대행 비용
    필요경비로 공제받을 수 있는 지출액 등
    [1] 개요
    부동산을 취득한 후 용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출로 인하여 해당 부동산의 가치가 증가한 지출비용은 부동산의 양도가액에서 필요경비로 공제를 받을 수 있으며, 2018년 4월 1일 이후 세금계산서 등 정규영수증이 없는 경우라도 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우 필요경비로 공제를 받을 수 있다.
    ◈ 정규영수증
    • 세금계산서
    • 계산서
    • 현금영수증
    • 신용카드매출전표
    [2] 필요경비로 공제받을 수 있는 지출 사례
    • 부동산 취득 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용
    • 자본적지출(개량등으로 가치증가)에 해당하는 인테리어 비용 등
    • 방확장 등의 내부시설개량 공사비
    • 발코니 개조비용, 창틀 설치비용
    • 시스템에어컨 설치비용
    • 홈오토 설치비
    • 자바라 및 방범창 설치비용
    • 냉난방장치 설치비용 및 난방시설 교체비용
    • 보일러 교체비용 등
    • 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용
    필요경비에 해당하지 아니하는 지출
    [1] 개요
    부동산의 정상적인 유지를 위한 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용은 수익적 지출이라고 하며, 수익적 지출은 필요경비에 해당하지 아니하므로 양도차익에서 공제를 받을 수 없다.
    [2] 양도가액에서 공제를 받을 수 없는 지출 사례
    • 싱크대, 주방기구 교체비용
    • 벽지
    • 장판 교체비용
    • 이사비용
    • 문짝이나 조명 교체비용
    • 화장실공사비
    • 마루공사비
    • 방수공사비
    • 외벽 도색작업
    • 보일러 수리비용
    • 하수도관 교체비
    • 오수정화조설비 교체비
    취득시 매매가액을 알 수 없는 경우 취득가액
    ▣ 취득가액 적용 방법
    매매계약서의 분실 등의 사유로 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 금액을 취득가액으로 하되 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 환산취득가액을 적용한다. 한편, 2018.1. 1. 이후 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 건물을 양도하면서 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더하며, 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용된다.
    ▣ 취득시 개별공시지가 및 국세청 기준시가가 있는 경우
    양도 당시 실지거래가액 × (취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)
    ▣ 취득시 기준시가가 없었으나 이후 고시된 경우(공동주택)
    취득당시 국세청 고시 기준시가가 없었으나 이후 고시된 경우(공동주택) 취득가액을 환산한다.
    ▶ 환산취득가액
    양도당시 실지거래가액 × 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가
    ◈ 취득당시 기준시가
    최초고시가액 × [(취득시 토지기준시가+일반건물기준시가) ÷ (최초 고시당시 토지기준시가 + 최초 고시당시 일반건물기준시가)]
    ▶ 환산가액에 의한 취득가액 계산시 필요경비
    • 토지 : 취득당시 개별공시지가× 3/100
    • 건물 및 주택 : 취득당시 건물기준시가 × 3/100
    양도소득 기본공제
    양도소득이 있는 경우 연간 250만원을 공제하며, 동일한 소득별 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 양도소득금액에서 순차로 공제한다.
    장기보유특별공제
    [1] 3년 이상 보유 부동산 장기보유특별공제
    장기보유 특별공제액이란 토지 또는 건물(미등기양도자산 제외)의 보유기간이 3년 이상인 것 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 다음 [표 1]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
    [표 1] 장기보유특별공제율 (1세대 1주택이 아닌 경우, 원조합원입주권)
    보유기간
    공제율
    보유기간
    공제율
    3년 이상 4년 미만
    100분의 6
    10년 이상 11년 미만
    100분의 20
    4년 이상 5년 미만
    100분의 8
    11년 이상 12년 미만
    100분의 22
    5년 이상 6년 미만
    100분의 10
    12년 이상 13년 미만
    100분의 24
    6년 이상 7년 미만
    100분의 12
    13년 이상 14년 미만
    100분의 26
    7년 이상 8년 미만
    100분의 14
    14년 이상 15년 미만
    100분의 28
    8년 이상 9년 미만
    100분의 16
    15년 이상
    100분의 30
    9년 이상 10년 미만
    100분의 18
     
     
    [2] 양도 또는 취득의 시기
    자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의 개서 포함)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.
    ▶ 자기가 건설한 건축물, 승계취득한 조합원입주권의 주택 취득시기
    사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 한다. (소득세법 시행령 제162조)
    ▶ 증여 또는 상속받은 자산의 장기보유특별공제 보유기간 계산
    1. 증여받은 자산 → 증여등기일부터 양도일까지의 보유기간
    2. 상속받은 자산 → 상속개시일부터 양도일까지의 보유기간
    ▶ 증여받은 자산을 10년 이내 양도하는 경우 장기보유특별세액 보유기간 및 취득가액 계산 특례
    1) 장기보유특별공제시 보유기간은 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.(소득세법 제95조 ④)
    2) 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 양도소득세 과세대상 자산의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시가액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부한 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다. (소득세법 제97조의2)
    □ 경락에 의하여 자산을 취득하는 경우의 취득시기 [소득세법 기본통칙 98-162…3]
    경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경락인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다. <개정 2011.3.21.>
    □ 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기 [소득세법 기본통칙 98-162…1]
    ① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. <개정 2011.3.21>
    ② 제1항을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다. <개정 2011.3.21.>
    [3] 1세대 1주택이나 양도가액이 12억원 초과분에 대하여 양도소득세를 납부하는 경우 장기보유특별공제
    1세대 1주택이나 양도가액이 12웍원 초과분에 대하여 양도소득세를 납부하여야 하는 경우 장기보유특별공제율은 다음과 같다.
    [표 2] 장기보유특별공제율 (1주택 + 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주)
    보유기간
    공제율
    거주기간
    공제율
    3년 이상 4년 미만
    12
    2년 이상 3년 미만
    (보유기간 3년 이상에 한정)
    8
    3 ~ 4년
    12
    4 ~ 5년
    16
    4 ~ 5년
    16
    5 ~ 6년
    20
    5 ~ 6년
    20
    6 ~ 7년
    24
    6 ~ 7년
    24
    7 ~ 8년
    28
    7 ~ 8년
    28
    8 ~ 9년
    32
    8 ~ 9년
    32
    9 ~ 10년
    36
    9 ~ 10년
    36
    10년 이상
    40
    10년 이상
    40
    <적용시기> 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
    양도소득세 과세표준
    양도금액 – 필요경비 - 장기보유특별공제 – 기본공제금액(250만원)
    양도소득세 세율
    [1] 1년 미만
    1. 주택 및 조합원입주권 : 2021.6.1. 이후 70%
    2. 분양권 : 2021.6.1. 이후 70%
    3. 기타 : 50%
    [2] 1년 이상 2년 미만
    1. 주택 및 조합원입주권 : 2021.6.1. 이후 60%
    2. 분양권 : 2021.6.1. 이후 70%
    3. 기타 : 40%
    [개정 세법] 양도소득세 세율 인상
    구분
    종전
    개정
    주택·입주권
    분양권
    주택 외
    주택·입주권
    분양권
    조정
    일반
    보유
    기간
    1년미만
    40%
    50%
    50%
    50%
    70%
    70%
    2년미만
    기본세율
    40%
    40%
    60%
    60%
    2년이상
    기본세율
    기본세율
    기본세율
    기본세율
    <적용시기> 2021.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용
    [3] 2년 이상
    보유기간이 2년 이상인 경우 과세표준에 기본세율(6 ∼ 45%)을 곱한 금액을 산출세액으로 한다. 단, 분양권의 경우 60%로 한다.
    [세법 개정] 2023년 소득세 과세표준 구간 조정(소득법 §55 ①)
    과세표준 구간
    세율
    누진공제액
    1,400만원 이하
    6%
     
    1,400만원 5,000만원 이하
    15%
    126만원
    5,000만원 8,800만원 이하
    24%
    576만원
    8,800만원 1.5억원 이하
    35%
    1,544만원
    1.5억원 3억원 이하
    38%
    1,994만원
    3억원 5억원 이하
    40%
    2,594만원
    5억원 10억원 이하
    42%
    3,594만원
    10억원 초과
    45%
    6,594만원
    <적용시기> ‘23.1.1. 이후 발생하는 소득 분부터 적용

    양도소득세 신고 및 납부
    양도소득세 예정신고 및 납부
    양도소득세 과세대상 부동산 등(토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산)을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서장에게 제출하고 납부하여야 한다. (소득세법 제105조 ①)
    양도소득세 확정신고
    1과세기간(1. 1.~12. 31.) 동안 2건 이상의 부동산을 양도하는 경우 양도일이 속하는 연도의 다음해 5월 1일부터 5월 31일 기간 동안 주소지 관할세무서에 1과세기간 동안의 양도소득을 합산하여 양도소득세 확정신고를 하여야 한다.
    양도소득세 납부 및 분할납부
    양도소득세는 신고기한까지 납부를 하여야 한다. 다만, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다.
    양도소득세에 대한 지방소득세 신고 및 납부
    거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한에 2개월을 더한 날(양도일이 속하는 달의 말일부터 4개월)까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지(양도일이 속하는 달의 말일 현재 주소지) 관할 지방자치단체의 장에게 신고 및 납부하여야 한다.