SAMILi.com

빈번한 세법 개정과 부동산 세법 관련 내용이 여기저기 얽혀 있어 부동산 양도와 관련한 양도차익이 발생한 경우로서 해당 사안이 복잡한 경우 비과세 대상등을 판단하기가 정말 쉽지가 않습니다.

이로 인하여 조세전문가들조차 양도소득세 관련 상담을 기피하고 있으며, 국세청 홈택스 상담 또한 애매한 사안의 경우 나중에 발생할 수 있는 문제를 회피하기 위하여 과세가 되는 쪽으로 편의적인 답변을 할 수도 있습니다.

따라서 부동산을 양도하면서 고액의 양도차익이 발생될 것으로 예상되는 경우 세금을 절세하거나 세무리스크를 방지할 수 있는 최선의 방법은 국세청에 사전질의 또는 서면질의를 하여 공식적인 답변을 받는 것입니다.

[사전질의/서면질의] 국세청 홈페이지 → 국세정책제도 → 세법해석질의안내

다만, 사전질의 또는 서면질의의 경우 회신 기간이 너무 오래 걸릴 수 있고, 법리 판단을 요하는 사안의 경우 회신 자체를 받지 못할 수도 있으며, 질의자가 사실 관계를 정확히 제시하지 못한 경우 문제가 발생할 수도 있습니다.

이러한 여러 가지로 문제로 양도소득세를 비과세받거나 절세하기가 쉽지 않습니다만, 차선책으로 다음 내용을 참고하시기 바랍니다.

홈택스에 전화(☎126)로 문의하는 경우 통화 자체가 매우 어렵고, 질의의 불완전성 및 국세청 상담관의 판단 착오 등이 발생할 수 있으므로 가능한 홈택스에서 인터넷 질의를 하시기 바랍니다.

[홈택스] → 상담/제보 → 인터넷 상담사례 → 세법 관련 상담하기 → 양도소득세, 상속세 및 증여세

양도소득세 분야의 경우 세무사분들의 일상적인 업무가 아니므로 복잡한 양도소득세의 경우 여러 루트를 통하여 전문가를 수소문하여 상담을 하시는 것이 최선의 방법입니다.

양도소득세 신고납부를 잘못하여 추징되는 세금이 많은 경우 감당하기 어려운 경제적 고통을 받게 될 것입니다. 따라서 양도차익이 많은 경우 부동산을 양도하기 전에 최소한 2군데 이상의 양도소득세 분야 세무전문가에게 문의를 하시기 바랍니다.

너무나 복잡한 세법 내용으로 양도소득세 관련 도서의 저자분들은 아마 혼신의 힘을 다하여 도서를 저술하였을 것입니다. 그럼에도 불구하고, 만의 하나 도서에 오류가 있을 수도 있으므로 도서는 참고용으로 활용하시고,

최종 판단은 양도소득세 분야 전문가분에게 의뢰를 하여야 합니다. 단, 양도소득세 상담을 하시는 전문가분들도 확정적인 상담을 드릴 수는 없을 것이므로 납세자 본인이 양도소득세 신고 및 납부 오류로 인한 리스크가 발생하지 않도록 확인하고 또 확인하여 낭패를 겪는 일이 발생하지 않기를 간절히 바랍니다.

부동산 관련 세무 상담의 경우 납세자들이 본인의 정보를 잘못 제공(세대 구성원 보유 주택, 실제 거주 여부, 농어촌주택 또는 지분주택 보유사실 누락등)하거나 보유 또는 양도하는 주택이 재개발, 재건축된 주택임을 알리지 아니하여 내지 않아도 될 세금을 내거나 양도소득세가 추징될 수 있기 때문입니다.

또한 상담을 하시는 분이 사실 관계를 오인하거나, 판단 착오, 과세당국의 해석(예규) 변경이 있었음에도 종전 예규를 적용함으로서 잘못된 상담이 될 수 있으므로 비과세 등을 적용받는 경우 각별히 주의를 하시기 바랍니다.

비과세대상이라는 세무공무원의 안내에 따라 납세자가 납부세액이 없는 것으로 양도세 신고를 하였어도 감면대상에 해당하지 아니함

담당공무원이 제공한 요약표는 납세자의 신고 및 납세편의를 위하여 제공한 것에 불과하고 납세자로서는 그 신고안내 내용을 참고하여 적법한지를 검토한 후 신고ㆍ납부하여야 할 것인 바 주의의무를 다함이 없이 양도소득세를 신고ㆍ납부한 것은 가산세를 면제할 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 것임

납세자가 세무공무원의 잘못된 안내를 믿고 그에 따라 신고의무를 이행하지 않았다 하더라도 그것이 관련법령에 어긋나는 것임이 명백한 때에는 정당한 사유에 해당하지 않으므로 가산세 부과는 정당함.

절세란 세법을 정확히 이해하여 비과세를 받거나 양도시기를 조정하여 장기보유특별공제를 더 받을 수 있도록 조정하고, 감면내용을 잘 파악하여 감면을 받는 것과 세법을 잘 몰라 세금을 추징당하지 않는 것으로 그 주요 내용은 다음과 같다.

1주택을 보유한 거주자의 부모님이 소유한 주택이 있음에도 거주자와 주민등록이 같이 되어 있는 경우 1세대에 포함하게 되어 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다. 따라서 이 경우 주택 양도전 부모님을 세대분리하면, 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

1세대 1주택은 2년 이상 보유하여야 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하거나 새로 조정대상지역으로 지정이 된 경우 2년 이상 거주하여야 비과세를 적용받을 수 있다. <1세대 1주택 양도소득세 비과세 편 참조>

1세대 1주택 판정은 양도 당시 주택수를 기준으로 하므로 1주택외에 농어촌주택 등 노후주택을 보유한 경우 노후주택을 멸실한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. <1세대 1주택 → 주택의 범위 참조>

1주택자가 보유기간이 2년 미만인 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없으므로 잔금청산일을 조정하여 2년 이상이 되도록 하면, 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

주택을 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여(6억원 이하 증여세 면제)받은 후 5년(2023년 이후 10년) 이내 양도하는 경우 양도차익은 양도가액에서 증여한 자의 해당 자산 취득가액으로 계산하게 되며,

5년(2023년 이후 10년) 이후 양도하는 경우에는 증여 당시 시가를 취득가액으로 하게 되므로 5년 이후 양도하는 것이 세금을 절세할 수 있다. 예를 들어 본인이 2억원에 취득한 주택 가격이 대폭상승하여 6억원이 된 이후 양도하게 되면, 양도차익이 4억원이 될 것이나 배우자에게 증여를 하고, 증여일로부터 5년이 지난 후 양도하게 되면, 양도가액에서 증여 당시의 시가인 6억원이 취득가액이 되므로 양도소득세를 대폭 줄일 수 있다.

3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 보유기간에 따라 양도차익의 6%～ 30%(1세대 1주택자의 경우 12% ～ 80%)를 공제받을 수 있으므로 몇 일 차이로 연도가 모자라는 경우 잔금청산일을 조정하여 최대한 공제를 받을 수 있도록 한다.

거주주택외의 주택(다세대주택, 다가구주택, 상가겸용주택)을 장기임대주택사업자로 등록하는 경우 거주주택에서 2년 이상 거주하는 경우 거주주택은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 아파트는2020.7.11. 이후 장기임대주택이 폐지되어 세제혜택을 받을 수 없다.

비사업용 토지를 양도하는 경우 10%가 추가 과세되므로 해당 장을 참고하여 사업용 전환 여부를 검토하여야 한다.

한 해 동안 2건 이상의 부동산을 양도하는 경우 모든 부동산소득을 합산하여 확정신고를 하여야 하며, 이 경우 양도소득세 부담이 증가할 수 있으므로 잔금청산일 등을 조정하여 가능한 한 해 동안 2건 이상의 부동산을 양도하지 않는 것이 세금 측면에서 유리하다.

상가겸용주택의 경우 주택부분의 면적이 상가보다 큰 경우 전체를 주택으로 보므로 겸용주택외 다른 주택이 없는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 상가 신축시 이를 고려하여 주택의 면적이 넓도록 하여야 세금을 절세할 수 있다.

주택을 2년 이상 주택으로 사용하다 상가로 용도변경하여 사용하였으나 해당 상가 양도전 다시 주택으로 용도변경하고, 양도 당시 다른 주택이 없는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

주택과 상가의 면적이 동일한 경우로서 다른 주택이 없는 경우 주택부분만 1세대 1주택을 적용받을 수 있으므로 이 경우 공용부분의 일부를 주택용도로 전환하면, 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

다만, 용도 변경 후 2년이 경과되어야 전체 건물에 대하여 1세대 1주택 적용을 받을 수 있으므로 유의하여야 한다.

1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다.

12억원 초과 겸용주택은 주택과 주택외 부분을 분리하여 주택이 상가 면적보다 큰 경우에도 주택 부분만 주택으로 봄

<적용시기> 2022.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용