삼일: 세무실무

세무실무 - 지방세/기타

제목	해외부동산과 세금(개인투자자용)
등록일	2023-12-29

해외부동산 취득단계 세금문제

[1] 해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금

1) 해외부동산을 본인의 재원으로 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금은 없습니다.

2) 해외부동산 취득자금을 증여받은 경우 수증자는 증여세를 납부하여야 합니다. 단, 거주자가 비거주자에게 국외에 있는 재산(해외부동산 등)을 증여한 경우 증여자가 증여세를 납부하여야 합니다.(국조법§35)

[2] 미성년자 등이 해외부동산을 취득한 경우 세무상 문제

세법에서는 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 재산의 취득자금을 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 수증자에게 증여세가 부과됩니다.(상증법§45 ①) 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.

▶ 증여추정 제외(상증령§34 ①)

취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 취득재산가액의 20% 상당액과 2억원 중 적은 금액에 미달한 경우에는 증여추정에서 제외합니다.

☞ 증여추정 제외 : 입증하지 못한 금액 < MIN(취득재산가액×20%, 2억원)

[3] 해외부동산 취득시 제출해야 할 서류

거주자가 해외부동산 등을 취득(물건별 취득가액 2억원 이상)하여 보유·투자운용(임대)한 경우 다음연도 6월 말까지 「해외부동산 취득ㆍ보유ㆍ투자운용(임대) 및 처분 명세서」, 해외부동산 취득계약서ㆍ등기부등본 등을 주소지 관할세무서에 제출하여야 하며, 해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우에는 「해외영업소 설치현황표」도 함께 제출하여야 합니다.(국조법§58)

다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 ‘외국인 거주자’는 제출의무가 없습니다.(소법§3 ①)

해외부동산 보유단계 세금문제

[1] 해외부동산 중 주거용 주택을 취득 후 실제 거주할 경우에 국세청에별도로 신고하여야 할 사항이 있는지요?

해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 임대소득이 발생하지 아니하는 경우 국세청에 신고하여야 할 세금 항목은 없습니다.

다만, 「해외부동산 취득ㆍ보유ㆍ투자운용(임대) 및 처분 명세서」는 해외부동산을 취득하여 보유하거나 임대 소득이 발생한 경우 제출하는 것으로 최초 취득 시 제출 후 임대소득이 발생하지 않더라도 보유분에 대한 명세서를 제출^* 하여야 합니다.

* 국조법§58 개정 규정으로 2022년 제출분부터 적용(‘23년부터는 과태료 부과 대상) 또한, 거주자의 주택임대소득 과세대상 여부 판정을 위한 부부합산 주택 수를 계산 할 때는 해외주택을 포함하여 계산합니다.

[2] 해외부동산을 타인에게 임대하여 임대소득이 발생한 경우 국세청에 신고할 사항은 무엇인가요?

1) 거주자가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 그 부동산을 타인에게 임대하여 임대소득이 발생한 경우 종합소득세 신고의무와 「해외부동산 취득ㆍ보유ㆍ투자운용(임대) 및 처분 명세서」 제출의무가 있습니다.

2) 해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 신고 시 해외부동산 임대소득뿐만 아니라 국내ㆍ외에서 발생한 모든 소득을 합산하여 신고ㆍ납부하여야 합니다.

- 해외 부동산 소재지국에서 임대소득과 관련하여 납부한 외국납부세액은 「소득세법」제57조에 따라 세액공제 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 이중과세는 발생하지 않습니다.

- 다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 ‘외국인 거주자’의 경우 해외부동산 임대소득 중 국내로 송금된 소득에 대해서만 신고의무가 있습니다.(소법§3 ①)

3) 해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 확정신고 기간에 종합소득세를 신고ㆍ납부하고, 종합소득세를 신고ㆍ납부한 해의 6월 말까지 「해외부동산 취득ㆍ 보유ㆍ투자운용(임대) 및 처분 명세서」를 제출하여야 하며, 해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우에는 「해외영업소 설치현황표」도 함께 제출하여야 합니다.

[3] 거주자가 국내주택 또는 해외주택을 임대한 경우 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지요?

국ㆍ내외 소재 주택임대소득의 종합소득세 과세요건과 신고방법은 아래와 같습니다.

○ 주택의 임대소득은 월세(年貰 포함)와 간주임대료입니다. 월세는 해외주택의 경우 규모나 수에 관계없이 임대소득이 있는 경우 신고하여야 하며, 간주임대료는 부부 또는 국ㆍ내외 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 당해 전세금에 대하여 간주임대료를 신고합니다.(소법§25 ①)

◈ 국외임대주택에 대한 과세방법 (기획재정부 소득세제과-168, 2010.4.1.)

「소득세법 시행령」(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것)제8조의2제1항의 규정을 적용할 때 주택 수는 국외주택을 포함하여 계산하고 고가주택은 국외주택에 대하여도 적용하는 것임

[4] 해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 이를 인정받을 수 있는지요?

국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식 장부기장은 당연히 인정받을 수 있으며, 과세표준은 우리나라 세법^* 에 따라 산정하여 신고하여야 합니다. 제출서류는 부동산 소재지국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 관련 증빙을 주소지 관할세무서에 신고할 때 함께 제출하시면 됩니다.

* 거주자가 해외소재 임대부동산 등에 대하여 감가상각액을 계산하여 종합소득 과세표준 확정신고를 하는 경우 국내 소득세법에 따른 내용연수와 상각률을 적용(국제세원-223, ’11.5.19)

- 감가상각비는 부동산임대업자의 임대용 부동산의 쟁점임대주택에 대한 감가상각비로서, 소령 §55 ① 14호의 ‘사업용 고정자산의 감가상각비’에 해당하므로 소법 §33 ① 6호 및 소령 §62에서 정한 감가상각범위액을 한도로 이를 필요경비에 산입(국심2007서2360, 2008.10.17.)

[5] 해외부동산 임대수입금액 등 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지요?

해외부동산 임대수입금액·필요경비에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

구분	환율적용시기
임대수입금액	계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 경우 그 지급을 받은 날
필요경비	급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율

[6] 해외 투자용 부동산을 임대하였으나 결손이 된 경우 신고 여부 및 해당 결손금을 국내 타 발생소득과 통산하여 신고할 수 있는지요?

1) 결손금이란 사업자가 비치·기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며,

2) 「소득세법」에 따라 계산한 해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득금액에서 공제하지 않고(주거용 건물 임대소득은 가능) 국내ㆍ외 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월하여 공제합니다.(소법§45 ②,③)

한편, 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 15년(’19년 과세기간 이전 발생분은 10년) 내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 공제^* 합니다.(제척기간 지난 후 그 제척기간 이전 과세기간의 이월결손금이 확인된 경우 그 이월결손금은 공제하지 않습니다.)

(부동산임대업 결손금) 부동산 임대업 소득금액에서만 공제

(주거용 건물 임대업 결손금) 사업·근로·연금·기타·이자·배당 소득금액에서 순서대로 공제

따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치ㆍ기록한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간 내에 관련사항을 신고하여야 하며, 추계신고 및 추계조사결정^* 하는 경우에는 적용하지 않습니다.

* 다만, 천재지변이나 그 밖의 불가항력으로 장부나 그 밖의 증명서류가 멸실된 경우 적용 가능

[7] 해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고가 가능한지요?

해외부동산 임대소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고합니다.(소법§70 ④,⑥)

(1) 해외주택을 임대 하면서 임대보증금^* 도 같이 받은 경우에는 임대소득금액 계산 시 아래 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용됩니다.

① 부부합산 3주택(주거용 면적이 1호당 40㎡이하 & 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 않음)이상을 소유하고, ② 해당주택의 보증금(전세금)의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 계산(소법§25 ①)

1) 소득금액을 장부ㆍ기장한 경우(주택부수토지만 임대하는 경우 제외, 소령§53 ③)

간주임대료 = (해당 과세기간의 보증금등-3억원^*)의 적수 × 60/100× 기획재정부령 이자율 - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 금융수익(수입이자,배당금) 등의 합계액

* 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

2) 소득금액을 추계결정 하는 경우(소령§53 ④) 위 각 산식에서 ‘금융수익(수입이자, 배당금) 등의 합계액’을 차감하지 아니함

* 기획재정부령 이자율(소칙§23 ①) : ’22귀속 연 1.2%,‘ 23년 귀속 2.9%

(2) 해외주택 이외의 부동산을 임대하고 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산 시 아래 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용됩니다.

1) 소득금액을 장부ㆍ기장한 경우(소령§53 ③)

간주임대료= ( 해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액 적수) × 1/365 × 기획재정부령 이자율 - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 금융수익(수입이자,배당금) 등의 합계액

2) 소득금액을 추계결정 하는 경우(소령§53 ④) 위 각 산식에서 ‘건설비상당액 적수’ 및 ‘금융수익(수입이자, 배당금) 등의 합계액’을 차감하지 아니함

* 기획재정부령 이자율(소칙§23 ①) : ’22귀속 연 1.2%, ‘ 23년 귀속 2.9%

[8] 해외 부동산소재 국가에 신고한 임대소득에 대하여 언제 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 하고 이 때 제출할 서류는 무엇인지요?

과세기간(1.1.～12.31.) 중에 국내ㆍ 외에서 발생된 모든 소득(해외부동산 임대소득 등 포함)은 다음연도 5.1.～5.31.까지 관할세무서에 자진신고ㆍ납부하여야 합니다. (다만, 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 5.1.~6.30.까지 하여야 합니다.)

■ 신고 시 제출할 서류

구분	제출서류	근거 법령 등
복식부기 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 • 조정계산서 및 조정계산서 관련서류 등 (예) 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(1),(2)	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 동 별지 46호 서식 등 (예) 동 별지 53호 서식
간편장부 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 • 간편장부 소득금액계산서 • 총수입금액 및 필요경비명세서	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 동 별지 74호 서식 동 별지 74호 서식 부표
공 통	• 외국납부세액공제(필요경비 산입)신청서 (외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부) • 해외부동산 취득ㆍ보유ㆍ투자운용(임대) 및 처분명세서1) • 해외영업소 설치현황표 (개인사업장) ※ 소득공제, 세액공제ㆍ감면사항이 있는 경우 해당 증빙서류는 별도 첨부하여야 함	「소득세법시행규칙」별지 11호 서식 「국제조세조정에 관한 법률 시행규칙」별지 51호 서식 「국제조세조정에 관한 법률 시행규칙」별지 50호 서식

해외부동산 처분단계 세금문제

[1] 해외 주거용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인지요?

국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외부동산 양도일까지계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다(소법§118의2).

따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다.

• 거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.(「소득세법 시행령」 제2~4조 참조)

• 거주자, 비거주자의 판단은 「비거주자, 외국법인의 국내원천소득 과세제도 해설」 책자를 참고하여 주시기 바랍니다. [국세청 홈페이지]→[국세정책/제도]→[국제조세정보]→[발간책자]

[2] 해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?

해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 양도소득세 예정신고를 하여야 합니다.

동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 각 물건별로 예정신고를 하고, 다음해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고ㆍ납부를 하여야 합니다.

- 예정신고 및 확정신고ㆍ납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%)와 납부지연가산세(1일 10만분의 22)를 부담하여야 합니다.

또한 해외부동산을 처분한 경우 양도소득세 확정신고ㆍ납부와는 별개로 「해외부동산취득ㆍ보유ㆍ투자운용(임대) 및 처분 명세서」ㆍ「해외영업소 설치현황표」(개인사업장인 경우 폐업여부)를 다음해 6월까지 주소지 관할세무서에 함께 제출하여야 합니다.

[3] 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고 ㆍ 납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고 ㆍ 납부해야 되는지요. 이 경우에는 이중과세가 아닌지요?

해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고 ㆍ납부하더라도 이와는 별도로, 우리나라 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고ㆍ납부하여야 합니다.(소법§118의2~§118의8)

이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고ㆍ납부한 경우 외국에서 납부한 세액은 「소득세법」제118조의6에 따라 세액공제 적용 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있습니다.

▶ 외국납부세액의 공제방법

○ 세액공제 방법 : 다음 금액을 당해연도의 양도소득 산출세액에서 공제하는 방법
세액공제액 = MIN(①, ②)

① 국외자산 양도소득세액

② 한도액

해당 과세기간의 양도소득 산출세액 × 해당 국외자산 양도소득금액/해당 과세기간의국외자산에 대한 양도소득금액

• 해당 국외자산 양도소득금액

국외자산 양도소득에 직접 또는 간접으로 대응하는 금액은 차감하여야 함

○ 필요경비 산입 방법 : 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 방법

• 예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되고, 반대로 특정인의 국내적용 세율이15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 외국에서 더 많이 냈기 때문에 국내에서 세금을 추가로 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다

[4] 해외부동산 양도차익 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지요?

해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다

구분		환율적용시기
양도가액		양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할때마다 그날의 위 환율
필요 경비	장기 할부 조건	소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있으므로, 외화 환산도 그 시기에 수령 또는 지풀한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용
필요 경비	기타	급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지풀할 때마다 그날의 위 환율

[5] 해외주택 양도에 대한 양도소득 계산시 장기보유특별공제를 받을 수 있는지요?

2008.1.1.양도분부터는 해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. (소법§118의8)

[6] 해외부동산을 취득금액보다 낮게 양도하여 양도차손이 발생한 경우 다른 국내부동산 양도차익과 통산하여 신고할 수 있는지요?

국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다.(소법§102, §118의8, 소령§167의2)

다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(소법§92)을 준용하도록 하고 있어 국외자산의 양도소득도 ‘1호. 토지·건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산’, ‘5호. 기타자산에 해당하는 주식 등(특정주식ㆍ부동산과다보유법인의 주식 등)’으로 구분하고, 각 호 내에서의 차익과 차손을 통산할 수 있습니다.