삼일: 세무실무

세무실무 - 부가가치세

제목	오피스텔 임대 종합 세무
등록일	2024-01-12

전국 오피스텔 임대수익률은 연 5 ∼6%로 기대수익률이 예금금리보다 3배 이상 높기 때문에 비교적 쉬운 부동산 투자상품이다. 그러나 오피스텔의 경우 매우 복잡한 세금문제가 발생할 수 있으므로 법을 정확히 알지 못하는 경우 오피스텔 때문에 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있으므로 본서 내용을 활용하여 세금 폭탄을 맞지 않도록 각별히 유의하여야 한다.

오피스텔 임대와 관련한 세금 개요

오피스텔의 용도는 건축법상 업무시설에 해당한다. 다만, 실질과세 원칙에 따라 사용 용도에 따라 주거용과 업무용으로 구분한다. 주거를 하면서 전입신고를 한 경우는 주거용으로, 사무실로 사용중이면 업무용에 해당하며, 주거용인 경우 주택으로 간주하므로 부가가치세 신고·납부의무는 없는 것이나(국민주택 규모 이하의 주택판매 또는 주택의 임대는 면세됨) 업무용인 경우 상가에 해당하므로 임대소득에 대하여 부가가치세를 신고 및 납부하여야 한다.

한편, 오피스텔의 경우 「건축법」에 의한 업무시설에 해당하므로 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업자는 매입자의 실제 사용용도에 관계없이 건물분에 대하여 매입자로부터 부가가치세를 거래징수하게 된다. 예를 들어 오피스텔의 분양금액이 2억원이고, 건물분이 1억 5천만원인 경우 매입자는 건물분에 대한 부가가치세 1천 5백만원을 더 주고 구입을 하여야 하는 것이다. (분양금액 : 토지 5천만원 + 건물 1억5천만원 + 부가가치세 1천5백만원)

→ 주거용 오피스텔 및 업무용 오피스텔의 세금 비교

구분		주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
취득	취득세 등	취득금액의 4.6%	취득금액의 4.6%
취득	부가가치세	건물가액의 10%	건물가액 10% (환급 가능)
보유	재산세	0.1% ∼ 0.4%	토지 : 0.2 ∼ 0.4% 건물 : 0.25%
	종합부동산세	합산(장기임대주택 제외)	합산 제외
	종합소득세	합산	합산
	부가가치세	없음	월세 및 보증금이자상당액(연리 1.2%)의 10%
양도	양도소득세	과세(단, 1세대 1주택의 경우 비과세)	과세

▶ 취득세 등 : 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%

▶ 부동산 매각, 임대와 부가가치세 면세 또는 과세

부동산을 매각하거나 임대하는 경우 매수인 또는 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 납부하여야 하나 토지 또는 국민주택의 매각, 주택의 임대는 부가가치세가 면세되므로 부가가치세 신고 및 납부의무가 없다.

오피스텔 업무용 임대 또는 사용

오피스텔을 매입하여 업무용으로 임대하는 경우로서 오피스텔 소재지 관할 세무서에 일반과세사업자로 사업자등록을 하면, 취득시 부담한 매입세액을 환급(세무서로부터 돌려받음)받을 수 있다. 단, 이 경우 월세에 대하여 세금계산서를 발급하여야 하며, 부동산임대사업자로서 부가가치세를 신고 및 납부하여야 하고, 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

▶ 오피스텔의 주거용 또는 업무용 구분

오피스텔이 주거용인지 업무용인지는 오피스텔 내부구조와 형태, 사용하는 용도 등을 종합하여 판단하며, 임차인이나 소유자가 해당 오피스텔에 주민등록을 전입했는지 등이 판단의 주요 기준이 된다.

▶ 국세청에서 주거용과 업무용 오피스텔을 구분하는 기준

• 오피스텔에 주민등록이 되어 있으면 주거용

• 사업자등록이 되어 있으면 업무용

• 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용 용도 등을 종합하여 판단

[Q] 오피스텔을 사업자의 직원 주거용으로 임대하는 경우 면세되는가?

◈ 오피스텔을 기숙사로 임대하는 경우 과세대상임 (부가, 서면인터넷방문상담3팀-2292 , 2004.11.10.)

부동산임대업을 영위하는 사업자가 오피스텔을 임대하고 임차인이 당해 오피스텔을 종업원의 복리 및 근로의 편의를 위한 기숙사로 사용하는 경우에는 부가가치세법시행령 제34조 제1항에 규정하는 사업을 위한 주거용의 경우에 해당되어 당해 오피스텔의 임대용역에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이나,

임차인이 당해 오피스텔을 종업원의 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 당해 오피스텔의 임대용역에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 같은법시행령 제34조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.

◈ 오피스텔을 법인의 임직원 주거용으로 임대는 경우 면세되는 것임 (부가46015-1185, 1999.4.22)

주택임대업을 영위하는 자가 상시 주거용으로 사용하는 건물(주택)을 법인사업자에게 임대하고 임차인인 당해 법인은 임원의 주거용으로 사용하는 경우에 당해 주택의 임대용역은 부가가치세법 제12조 제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임

[Q] 사업자가 오피스텔을 직원 주거용으로 사용하는 경우 계산서를 발급받아야 하나요?

오피스텔을 직원들의 ‘상시 주거용’으로 사용하는 때에는 ‘주택의 임대’에 해당되어 부가가치세가 면제되며, 주택임대업자(법인을 제외한다)로부터 주택임대용역을 공급받은 경우 ‘지출증빙서류의 수취 특례’에 의하여 적격증빙을 수취하지 않아도 되며, 이 경우 대금지급에 대한 증빙을 구비하면 되는 것으로 ‘증빙불비가산세’는 적용되지 않는다.

□ 법인세법 시행령 제158조, 동법 시행규칙 제79조 제6호

6. 토지 또는 주택을 구입하거나 주택의 임대업을 영위하는 자(법인을 제외한다)로부터 주택임대용역을 공급받은 경우

▣ 오피스텔(부가가치세 쟁점) [국세상담센터]

■ 주거목적 취득한 오피스텔 매입세액

처음부터 상시 주거용으로 임대시 오피스텔 신축·취득시 부담한 부가가치세를 매입세액으로 공제가능한가요?

안됩니다. (☞ 이유 : 면세사업 관련한 매입세액이기 때문임)
따라서, 사업자가 오피스텔의 신축 또는 취득시 부담한 매입세액은 불공제되는 것이고, 임차자의 오피스텔 임대료 역시 면세대상에 해당하는 것입니다.

■ 오피스텔 임차자의 업무용시설 사용시 매입세액 공제여부

오피스텔 임차자가 업무용 시설로 사용하는 경우 임대료에 포함된 부가가치세를 매입세액 공제받을 수 있나요?

가능합니다.
즉, 임차자가 오피스텔을 사무실 등 업무용 시설로 사용하는 경우에 있어, 사업자의 오피스텔 신축 또는 취득시 부담한 매입세액은 공제되는 것이고, 오피스텔 임차료도 과세대상 용역의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것입니다.

■ 업무용 시설 사용에서 주거용으로 사용

오피스텔이 업무용 시설로 사용되다가 상시 주거용으로 사용되는 경우 과세문제는?

① 신축 또는 취득시 부담한 매입세액 : 공제가 가능합니다.
② 상시 주거용으로 사용되는 시점 : 면세전용으로 과세됩니다.
③ 오피스텔 임대료 : 상시 주거용으로 사용되는 시점부터 면세대상에 해당하는 것입니다.

■ 일시·잠정적으로 주거용으로 임대

오피스텔을 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우도 과세되나요?

당초 오피스텔을 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우 ‘면세전용 자가공급’ 에 해당하지 않습니다.
이 경우 일시적·잠정적 임대인지에 대한 판단은 사업목적, 임대조건, 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단할 사항입니다.

부가-1650(2011.12.29.), 서면3팀-1634(2005.9.27.)

■ 오피스텔 면세전용(상가>주택) 계산 사례

오피스텔의 면세전용(상가>주택)시 과세되는 경우에 계산 사례를 든다면?

(사례예시) 20×1. 5월 오피스텔 100백만원에 취득 후 사무실 임대하다가, 20×3. 8월 주거용으로 임대시 과세금액은?
① 취득시 : 100백만원×10%＝10백만원 매입세액 공제
② 면세전용시 : [100백만원×{1-(5%×5(경과된 과세기간 수)}]×10%＝7.5백만원 과세

■ 매입세액 불공제한 오피스텔의 주거용 전환

매입세액 불공제한 오피스텔의 주거용 전환이 과세 대상인가요?

과세대상에 해당되지 않습니다.
양도자가 매입세액 공제를 받지 아니한 상태에서 양수자가 사업양도로 취득한 재화를 면세사업(주거용)을 위하여 사용·소비하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당되지 않습니다.

서면부가2015-22369(2015.5.27.)

■ 주거용 오피스텔 공급의 면세여부

주거용 오피스텔 공급을 국민주택 공급으로 보아 면세를 적용받을 수 있나요?

조세특례제한법에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 공급에 한해 적용하는 것으로 오피스텔은「주택법」에 따른 주택에 해당하지 않으므로 이를 적용받을 수 없습니다.

기재부 부가-457(2014.5.7.)

오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우

오피스텔이 1세대 1주택 또는 일시적 2주택에 해당하는 경우 오피스텔 양도시 양도소득세를 부담하지 않아도 된다. 그러나 오피스텔 외 다른 주택을 소유하고 있는 경우 1세대 2주택 이상이 되어 다른 주택 또는 오피스텔 양도시 양도소득세를 부담하여야 하는 문제가 있으므로 오피스텔 구입시 양도소득세 문제를 신중히 검토하여 세금폭탄을 맞지 않도록 주의를 하여야 한다.

예를 들어 오피스텔이 없는 1세대 1주택인 세대가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 인하여 비과세됨에도 오피스텔을 취득하여 보유함으로서 1세대 2주택에 해당되어 해당 주택 양도시 고액의 양도소득세를 부담하는 경우가 종종 발생하기도 한다.

<세금 폭탄> 오피스텔의 주택 구분 착오

오피스텔 외 1채의 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받았으나 관할 세무서에서 국세통합전산망으로 오피스텔이 있음을 확인한 후 비과세를 배제하고 세금을 추징함

◈ 양도, 조심-2021-서-1504 , 2021.06.01 , 기각 , 완료

가. 청구인은 2006.10.9. OOO(면적 83.06㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하였다가 이를 2019.9.18. OOO에 양도하였고, 그 양도차익과 관련하여 1세대 1주택으로 보아 「소득세법」제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조에 따른 고가주택에 대한 양도차익 계산규정에 따라 OOO을 초과하는 부분에 대한 양도소득세 OOO을 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 보유한 OOO(면적 26.97㎡)이 상시 주거용으로 사용되고 있어 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당하지 않는 것으로 보아 2020.10.27. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

오피스텔 매입 및 보유, 양도와 관련한 세금

오피스텔 매입과 부가가치세

[1] 오피스텔 매입과 부가가치세

국민주택 규모 이하 주택을 취득하는 경우 부가가치세 면제되지만, 오피스텔의 경우 주거용이라 하더라도 부가가치세가 과세된다. 이는 국민주택 이하 규모의 면세규정은 「조세특례제한법」에서 그 대상을 「주택법」에 의한 주택으로 한정하기 때문이다. 따라서 오피스텔은 「주택법」에 의한 주택이 아니므로 주거용으로 사용하더라도 부가가치세가 과세되는 것이며, 매입시 부가가치세를 부담하여야 한다.

□ 조세특례제한법 시행령 제106조(부가가치세 면제 등) ④ -요약-

1. 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(다가구주택은 가구당 전용면적 기준) 이하인 주택

[2] 오피스텔을 매입하여 일반과세사업자로 등록후 업무용으로 임대하는 경우 부가가치세 매입세액 환급

부가가치세란 사업자가 물품 등을 판매하는 경우 부가가치세법의 규정에 의하여 그 물품대금의 10%를 세금(거래세)으로 더 받아 두었다가 일정 기간 단위로 세무서에 납부하는 세금으로 오피스텔 구입시 매입자가 부담하는 부가가치세는 오피스텔 건축사업자에게 건물대금의 10%를 더 준 금액으로 부가가치세는 매입자가 부담하되, 납부는 매출자가 하게 된다.

다만, 매입자가 일반과세사업자로 사업자등록을 하고, 매입한 물품등을 자기의 과세사업에 사용하는 것으로서 세금계산서를 수취한 경우 매입시 부담한 부가가치세를 세무서로부터 돌려받을 수 있다. 따라서 오피스텔을 매입하여 주거용도가 아닌 사무실용도로 부동산임대를 하는 경우 과세사업자에 해당하게 되며, 일반과세사업자로 등록하면, 오피스텔 매입과 관련한 매입세액을 세무서로부터 돌려받을 수 있는 것이다.

▶ 토지의 공급은 부가가치세가 과세되지 않음(면세)

면세란 부가가치세가 면제된다는 의미로 토지의 공급은 부가가치세가 과세되지 않는다. 따라서 오피스텔 매입시 토지분은 부가가치세가 없는 것이다.

▶ 국민주택의 공급은 부가가치세가 과세되지 않음(면세)

「주택법」에 의한 국민주택(전용면적 85㎡ 이하인 주택)의 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다. 단, 오피스텔의 경우 주거용으로 사용한다하더라도 오피스텔은 「주택법」에 의한 주택이 아니므로 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에도 부가가치세가 과세되어 매입시 건물분에 대하여 부가가치세를 부담하게 된다.

[3] 주거용 오피스텔 매입 및 임대하는 경우 매입세액 부담

사업자가 과세되는 물품을 구입하여 면세사업에 사용하는 경우 그 매입세액은 공제를 받을 수 없다. 따라서 오피스텔을 구입하여 주택으로 임대하는 경우 오피스텔 매입시 부담한 매입세액을 환급받을 수 없으며, 주택임대는 부가가치세가 면세되므로 부가가치세 신고 및 납부의무가 없다.

▶ 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 임대료는 부가가치세가 과세되지 않음

오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 부가가치세가 면세되므로 임대수익에 대하여 부가가치세를 신고납부하지 않아도 된다.

오피스텔 취득세

[1] 취득세

오피스텔 취득은 주거용 여부와 상관없이 주택으로 보지 않고 일반 건물매매로 보기 때문에 취득가액의 4.6%에 상당하는 금액을 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)로 부담하여야 한다.

반면, 주택의 경우 국민주택규모 이하이고 취득가액이 6억원 이하인 경우 취득세는 1.1%(농어촌특별세 면세, 지방교육세 포함)만 부담하고 부가가치세도 면세되나 같은 조건의 주거용 오피스텔 취득시에는 부가가치세 및 높은 세율의 취득세를 부담하여야 하는 것이다.

[2] 다른 주택을 취득하는 경우 주거용 오피스텔은 주택수 에 포함되어 다른 주택의 취득세가 중과세 될 수 있음

오피스텔 취득 자체는 취득세가 중과세되지 않으나 2020. 8. 12. 이후 취득한 ‘주거용 오피스텔'의 경우 취득세 중과 판단 시 주택수에 포함되므로 다른 주택을 매입할 때 취득세 중과 여부를 반드시 검토하여야 한다. 단, 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 취득세 중과 판단 시 주택수에서 제외한다.

오피스텔 종합부동산세

[1] 오피스텔의 종합부동산세 과세대상 여부

업무용오피스텔의 경우 주택분 재산세가 과세되지 않기 때문에 주택분 종합부동산세가 과세되지는 않는 것이나, 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔인 경우 주택에 해당하여 종합부동산세가 과세된다.

[2] 오피스텔을 지방자치단체에 주거용으로 신고시 주의사항

오피스텔은 주택법 제2조(정의)에서 규정하는 주택이 아니라 준주택이다. 따라서 오피스텔을 취득하는 경우, 주거용이라고 해도 건축물대장상의 용도에 따라 건축물에 대한 취득세율등 4.6%가 적용되며, 재산세의 경우에도 지방자치단체는 업무용으로 부과한다.

다만, 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우로서 주거용으로 별도로 신고를 하는 경우 주택분으로 재산세가 고지되며, 이 경우 거주자별로 보유한 주택 공시가격이 9억원(1세대 1주택자 12억원)을 초과하는 경우 종합부동산세 과세대상에 해당하므로 각별한 주의를 요한다.

예를 들어 고가의 1주택을 보유한 사람이 오피스텔을 취득해 주택분 재산세로 변경하면 종합부동산세에서는 2주택자로 본다. 따라서 이 경우 종합부동산세 공제액도 12억원이 아니라 9억원만 받을 수 있고, 1주택자가 받을 수 있는 고령 및 장기보유세액공제도 받을 수 없게 되므로 재산세를 조금 아끼려다 종합부동산세 폭탄을 맞게 되는 것이다.

한편, 국세청은 지방자치단체로부터 통보받은 재산세 부과자료에 근거하여 종합부동산세를 과세하므로 실질적으로 주거용 오피스텔임에도 종합부동산세 고지금액에서 제외하게 되나 국세청이 종합부동산세 부과 이후 오피스텔의 주거용 여부에 대한 일괄조사, 임차인의 연말정산시 월세소득공제, 기타 유관기관과의 협조를 통하여 주거용 오피스텔을 파악하여 추가 고지를 할 수 있는 세무적 문제는 있다.

오피스텔 양도와 양도소득세

[1] 양도소득세

오피스텔을 양도하는 경우 양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다. 단, 오피스텔이 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하는 경우 또는 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다.

▶ 주거용 오피스텔의 1세대 1주택 및 일시적 2주택 비과세

오피스텔 1채 외에 다른 주택이 없는 경우로서 주거용으로 사용한 기간이 2년 이상인 경우 1세대 1주택에 해당하여 비과세를 적용받을 수 있다. 한편, 주거용 오피스텔이 있고 별도의 1주택이 있는 경우 오피스텔 또는 주택 양도시 1세대 1주택에 해당하지 아니하여 양도소득세를 부담하여야 한다. 단, 일시적 2주택의 경우에는 비과세된다.

업무용 오피스텔 양도시 부가가치세

[1] 일반과세자인 경우

업무용으로 사용하던 오피스텔을 양도하는 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발급하고, 부가가치세를 신고 및 납부하여야 한다.

▶ 건물가액 계산 및 세금계산서 발급, 부가가치세 신고·납부

1) 업무용 건물가액의 10%는 부가가치세가 과세되므로 세금계산서를 발급(토지분에 대한 계산서 발급의무는 없음, 소득세법 시행령 제211조 ② 4)하고, 부가가치세를 신고 납부하여야 한다.

2) 계약서에 면세되는 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 과세되는 건물가액을 현저하게 저가로 명시 하는 등의 사유로 인하여 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하는 경우(기준시가로 토지 및 건물가액을 안분한 금액보다 30% 이상 차이가 나는 경우)에는 아래 순서에 의하여 해당되는 금액을 거래가액으로 적용한다. (부가가치세법 제29조 ⑨)

1. 감정평가액이 있는 경우: 감정평가가액에 비례하여 안분계산

2. 감정평가액이 없으나 기준시가가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분계산하여야 한다.

▶ 포괄양도양수 및 부가가치세 신고·납부

사업에 관한 모든 권리의무를 양수인에게 포괄양도양수하는 경우 세금계산서 발급의무가 없다. 다만, 포괄 양도양수의 경우 여러 가지 세무적 문제가 있을 수 있으므로 반드시 세무사에 의뢰하여 처리하여야 한다.

[2] 간이과세자인 경우

건물분 매매금액의 10%에 40%(부동산임대업의 부가가치율)를 곱한 금액을 부가가치세로 신고 및 납부하여야 한다.

→ 업종별 부가가치율 [부령 제111조 ②] (개정) ‘21.7.1. 이후

업 종	부가가치율
5. 금융 및 보험 관련 서비스업, 전문·과학 및 기술 서비스업, 사업시설관리·사업지원 및 임대 서비스업, 부동산 관련 서비스업, 부동산임대업	40%

오피스텔 장기임대주택 등록 세금 절세 등

[1] 장기임대주택 지방자치단체 등록 및 세무서 사업자등록

오피스텔을 주거용으로 임대하면서 각종 세금혜택을 받고자 하는 경우 주소지 관할 시군구청에 임대사업자로 등록을 하고, 등록한 주소지를 사업장으로 하여 관할 세무서에 면세 사업자등록을 하여야 한다.

단, 세무서 사업자등록은 장기임대주택 여부에 관계없이 의무적으로 사업자등록을 하여야 하며, 사업자등록을 하지 않는 경우 가산세(미등록기간 주택임대 수입금액의 1천분의2)가 적용된다.

→ 장기일반민간임대주택의 임대기간에 따른 감면율

관련 법령	임대기간	감면내용
조특법 제97조의4	6년 이상	장기보유특별공제율 추가 공제
조특법 제97조의3	8년 이상	장기보유특별공제율 : 50%
조특법 제97조의3	10년 이상	장기보유특별공제율 : 70%

■ 조정대상지역 장기임대주택 등록시 세제 혜택

1) 조세특례제한법 제97조의3에 의한 장기보유특별공제

(요건) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(서울, 경기, 인천 외 3억원) 이하

2) 조세특례제한법 제96조에 의한 소형주택 임대사업자 세액감면

(요건) 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하

[2] 장기임대 오피스텔과 1주택을 보유한 경우 거주주택 비과세

오피스텔을 장기임대주택으로 등록하는 경우로서 거주주택 비과세 요건을 충족하는 경우 2년 이상 거주한 주택은 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. (1세대 1주택 비과세 특례 참조)

▶ 오피스텔은 조정대상지역이더라도 장기임대주택으로 등록하는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

[3] 주거용 장기임대 오피스텔 종합부동산세

오피스텔을 장기임대주택으로 등록하는 경우 종합부동산세 합산에서 배제된다. 단, 조정대상지역내 2018.9.14. 이후 새로 취득 하는 주거용 오피스텔은 장기임대를 하더라도 종합부동산세 과세표준에 합산된다.

오피스텔의 용도변경과 세무문제

[1] 업무용 오피스텔을 주거용으로 전환한 경우

업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전환하는 경우로서 일반과세사업자로 등록하여 건물분에 대하여 매입세액을 환급받은 경우 환급받은 매입세액을 경과기간에 따라 일정률을 곱한 금액을 납부하여야 한다. 즉, 과세사업(업무용으로 임대)에 사용하던 오피스텔을 면세사업(주거용으로 임대)으로 사용하는 경우 환급받았던 부가가치세를 다음의 계산방법에 의하여 계산한 부가가치세를 납부하여야 하는 것이다. 단, 오피스텔 취득 이후 10년이 경과하면, 주거용으로 전용하더라도 부가가치세를 다시 납부하지 않아도 된다.

▶ 납부할 부가가치세 과세표준 및 납부세액 계산방법

• 과세표준(시가) : 매입세액을 공제받은 오피스텔의 취득가액 × (1 － 5/100 × 경과된 과세기간의 수)

• 납부할 부가가치세 : 과세표준 × 10/100

▶ 경과된 과세기간 수 계산

과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보아 과세기간의 수를 계산한다. 예를 들어 20×6. 5. 20. 일반과세사업자로 등록한 후 매입세액을 환급을 받았으나 20×7. 1. 20. 주거용으로 전환하는 경우 경과한 과세기간 수는 ‘2’임(20×6년 1기, 20×6년 2기, 1기)

[2] 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 전환한 경우

오피스텔 매입시 주거용으로 임대한 경우 매입세액을 공제받을 수 없었으나 차후 업무용으로 임대하면서 일반과세사업자로 사업자등록을 하여 부가가치세를 신고납부하는 경우 매입세액에 일정률을 곱한 금액을 공제받을 수 있으며, 이 경우 ‘과세사업전환 감가상각자산 신고서’를 제출하여야 한다. (부가가치세법 시행령 제85조)

[사례] 20×7. 5. 오피스텔 취득, 주거용으로 임대하다 20×9. 7 업무용으로 전환, 취득금액 215,000,000원 취득시 매입세액은 공제받지 못함

과세표준 : 건물 150,000,000원, 건물분 부가가치세 15,000,000원,

토지분 50,000,000원

공제되는 세액 = 취득 당시 해당 재화의 면세사업 등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × ( 1 - 5% × 경과된 과세기간 수)

15,000,000원 × (1- 5% × 5) = 11,250,000원

◈ 임대하던 오피스텔을 업무용으로 임대시 과세사업 전환 감가상각자산에 대한 매입세액공제 가능함[업무용 > 주거용 > 업무용] (법규부가2013-43, 2013.2.15.)

오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 업무용으로 임대한 자가 오피스텔을 주거용으로 임대전환하면서 면세 전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고납부한 후, 해당 오피스텔은 업무용으로 임대하는 경우 사업자는 과세사업전환 감가상각자산에 대하여 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임

[3] 자가사용 주거용 오피스텔을 업무용으로 전환한 경우

오피스텔 매입하여 주거용으로 자가 사용함으로서 매입세액을 공제받지 아니하였으나 차후 업무용으로 임대하게 되어 일반과세사업자로 사업자등록을 하더라도 매입세액은 공제받을 수 없다. (부가, 부가가치세과-4239 , 2008.11.17.)

오피스텔 임대수익 세금

업무용 오피스텔 임대 세금

■ 부가가치세 신고 및 납부

[1] 일반과세자인 경우

오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우 임대료에 대하여 부가가치세가 과세되며, 상반기(1.1. ∼ 6.30.) 임대수입은 7월 25일까지, 하반기(7.1. ∼ 12.31.) 임대수입은 다음해 1월 25일까지 임대수익에 대한 부가가치세를 신고·납부하여야 하며, 부가가치세 신고시 세금계산서합계표 및 부동산임대공급가액명세서를 제출하여야 한다.

▶ 부가가치세 : 6개월간의 월세 및 보증금에 대한 간주임대료 × 10%

[간주임대료] 보증금 × 정기예금이자율 1.2%(‘22년) × 임대일수/365일

[2] 간이과세자인 경우

간이과세자의 경우에는 1년간의 전체 임대수익에 대하여 다음 해 1월 25일까지 신고 및 납부하되, 연간 임대수입이 4800만원에 미달하는 경우 부가가치세 신고는 하되, 납부는 하지 않아도 된다.

[3] 업무용 오피스텔 임대 세금계산서 발급

부동산임대사업자가 일반과세자인 경우 월세에 대하여 세금계산서를 발급하여야 하며, 세금계산서 발급시 임차인이 사업자라면 공급받는자를 임차인의 사업자등록번호로, 비사업자라면 공급받는자를 임차인의 주민번호로 하여 세금계산서를 발급하여야 한다. 단, 간이과세자인 경우에는 영수증을 발급하면 된다.

주거용 오피스텔 임대 세금

[1] 주거용 오피스텔 사업자등록 및 계산서 발급

주거용 오피스텔의 경우 주택임대사업자로 사업자등록을 하여야 하며, 월세에 대하여 영수증(형식은 무관함)을 발급하여야 한다.

[2] 임대소득에 대한 종합소득세 신고

주거용으로 임대하는 오피스텔을 포함하여 부부합산 2채 이상의 주택(2채의 주택을 보유하고, 월세임대소득이 없는 경우에는 제외)을 보유하면서 주택 임대소득이 있는 경우 종합소득세를 신고 및 납부를 하여야 한다.

▶ 주택임대소득 과세대상 판단 기준(부부합산 → 소득세는 각자 신고)

• 1주택 소유 → 기준시가 9억원(2023년 이후 12억원)을 초과하는 주택을 월세로 준 경우

• 2주택 → 주택임대와 관련한 모든 월세 수입

• 3주택 이상 → 월세 수입 및 주택의 임대보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과하는 금액의 1.2%(2023년 2.9%) 상당액
(2023. 12. 31. 까지 1세대당 40㎡를 이하인 주택으로서 기준시가가 2억원을 이하인 주택은 주택수에 포함하지 않음)

[3] 주거용 오피스텔 장기임대 과세 특례

오피스텔을 장기임대사업자(8년 이상 임대 → 2020.818. 이후 임대등록 10년)로 등록하는 경우 양도시 양도소득세 감면, 종합부동산세 합산배제, 거주주택 비과세, 임대주택 소득세 감면 등의 과세특례를 적용받을 수 있으므로 장기임대주택으로 등록하여 세금을 절세할 수 있는 방안을 검토하여야 할 것이다.