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□ 검토배경 ○ 최근 몇 년간 주택가격 급등 및 공시가격 현실화 정책으로 인한 세부담 급등함에 따라 보유세 완화정책을 임시적으로 마련하고 있으나, 고가주택이 집중되어 있는 서울의 경우 다수의 주택이 지원대상에서 배제되는 결과가 초래됨 ○ 본고에서는 서울시를 중심으로 주택분 재산세 세부담 추이를 살펴보고, 현행 제도의 문제점 분석을 기초로 주택분 재산세제에 대한 서울시의 개편안을 검토하고자 함 □ 서울 주택가격 분포 ○ 공시가격 9억원 초과 주택의 78%가 서울에 위치 - 주택 공시가격 중간값은 서울 3.5억원, 서울 외 1.2억원으로 서울 주택가격이 약 3배 높은 수준 - ‘21년 서울 주택 기준 공시가격 대비 세부담율은 평균 0.13%로 평균 재산세 세액은 89만원임 □ 현행 재산세제의 문제점 ○ 편익원칙에 부합하지 않는 재산세제 - 부동산 보유세의 과세근거는 “능력”보다는 “편익”에 기초하고 있음 - 편익원칙에 따르면 공공서비스의 편익이 부동산 가치에 따라서 누진적으로 증가하지 않기 때문에 부동산 소유자가 부담하는 보편적인 세금인 재산세는 상당히 누진적일 필요는 없음 - 하지만 현재 우리의 재산세는 편익과세적 성격이 약화되고, 능력과세의 성격이 강조되고 있음 ○ 2008년 이후 과표구간 장기간 고정 - 현행 주택분 재산세 세율체계는 2008년 부과분부터 적용된 것으로 누진세율체계가 장기간 고정됨에 따라서 높은 세율을 적용받는 주택 비중 크게 증가 ㆍ2008년 공시가격 기준 과표구간별 누적분포는 1억원 이하 62%, 2.5억원 이하 88%, 5억원 이하 97%로 이에 해당하는 2021년의 공시가격을 도출하면 1.8억원, 4.4억원, 8.1억원으로 분석됨 ㆍ과표구간별 2021년 주택 누적분포는 1억원 이하 37%, 2.5억원 이하 72%, 5억원 이하 90%로 2008년 세율개편 당시보다 주택가격이 크게 상승한 것으로 나타남 ○ 특례세율 수혜대상의 적절성 미흡 - 특례세율 제도는 낮은 세부담상한율 적용으로 세부담이 크게 증가하지 않는 주택을 지원하고, 오히려 세부담이 가장 크게 증가하는 9~15억원 초과 구간에 대하여 지원을 배제함으로써 정책효과를 약화시킴 ○ 조세부담 형평성 왜곡 - 특정 가격기준을 설정하여 기준점을 초과하는 경우 혜택을 일시에 배제하는 정책은 조세부담의 형평성을 왜곡 ㆍ현행 재산세와 종합부동산세 모두 초과누진세율체계를 적용하고 있음에도 불구하고, 6억원, 9억원을 기준으로 하는 다양한 제도가 납세자의 세부담을 실질적으로 결정하여 납세자간 세부담 형평성을 왜곡 ○ 부동산 보유세의 근본적 한계 - 재산세는 자산 보유 그 자체를 담세력으로 보아 매년 과세하는 조세로 납세자의 유동성과 부담액 간의 상관성이 낮기 때문에 많은 국가에서 세부담 또는 과표상승률을 제한함으로써 한계 보완 □ 개편방안 검토 및 평가 ○ 세율개편안 요약 - 세율개편안 1, 2, 3안 <표 1> 세율체계 개편안(1·2안) <표 2> 세율체계 개편안(3안) ○ 주택분 재산세 세액공제제도 신설안 요약: 1세대 1주택자의 보유기간, 연령을 고려하여 최대 30% 재산세 세액공제 - 1세대 1주택자 세액공제(한도 30%) = 산출세액 × 거주기간별(연령별) 공제율 ㆍ (1) 보유기간별 공제율: 5~10년(10%), 10~15년(20%), 15년 이상(30%) ㆍ (2) 연령별 공제율: 60~65세(10%), 65~70세(20%), 70세 이상(30%) - 보유기간과 연령 공제를 동시에 적용하고 한도액은 50만원으로 함 - 다주택자라도 실거주 1주택에 대해서는 공제 가능토록 규정 ○ 세부담상한율 개편안 <표 3> 세부담상한율 개편안 ○ 세부담완화 효과, 지방재정에 미치는 영향, 수평적 형평성, 조세누진도를 다음과 같이 분석함 - 중·고가주택의 세부담을 가장 크게 완화시키는 대안은 세율체계 개편 2안과 3안이며, 3억원 이하 주택의 세부담을 가장 크게 완화시키는 대안은 2안으로 평가함 - 개편에 따른 세수효과는 공제제도 신설안이 세수감소가 가장 크며, 세율체계 개편 1안이 가장 작음 - 세부담상한율 인하안은 동일한 주택가격에 대한 동일한 조세부담의 수평적 형평성을 왜곡시킬 수 있음 - 개편안 모두 현행 제도보다 조세누진도를 낮추는 것으로 분석되며, 조세누진도가 가장 낮아지는 대안은 세율체계 개편 3안임 <표 4> 개편안별 세부담 완화효과 정리(물건별) <표 5> 개편안별 세수효과 정리(‘21년 서울 기준) <표 6> 개편안별 조세누진도 정리(카크와니지수)

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